X

Hírfigyelő feliratkozás

Érdekli az ingatlanpiac? Iratkozzon fel napi hírfigyelőnkre, hogy első kézből értesülhessen a legfontosabb hírekről, eseményekről.

Aki lemarad, az kimarad!

Napi hírfigyelő feliratkozás

Érdekli az ingatlanpiac? Iratkozzon fel naponta megjelenő hírlevelünkre, hogy első kézből értesüljön a piac híreiről, eseményeiről. Kérjük töltsön ki minden mezőt a sikeres feliratkozáshoz.

Ön szerint másnak is érdekes lehet ez a cikk?

Töltse ki az űrlapot, és küldje el e-mailben!

Véleményed szerint másnak is érdekes lehet a rendezvény?

Töltsd ki az itt található űrlapot, hogy elküldhesd emailben!

Regisztráció az Arcképcsarnokba

Szerepelni szeretne az ingatlanpiaci Arcképcsarnokban? Küldje el regisztrációs kérelmét az alábbi adatlap kitöltésével. A *-gal jelölt mezők kitöltése kötelező!

Adatmódosítás

Szeretné az itt található adatokat módosítani? Kérjük írjon üzenetet munkatársunknak, aki elvégzi a kért módosításokat.

Kapcsolatfelvétel

Vegye fel a kapcsolatot vele:

Reménysugarak és piaci rések a fejlesztői piacon

2013. Március 19. évkönyv
A rossz gazdasági közérzet és a finanszírozás nehézségei miatt a fejlesztők halasztják a beruházásokat, csupán 1-2 ingatlanfejlesztésről hallhatunk. Egyelőre a Váci út a sláger, ahol BTS-fejlesztésről és spekulatív beruházásról egyaránt beszámolhatunk. Azonban a költséghatékony, modern házak és a zöld projektek iránt növekvő kereslet néhány év múlva fellendíthetik az ingatlanfejlesztéseket.

Racionális ingatlanfejlesztők

Az utóbbi egy-két évben jelentősen kevesebb építkezéssel találkozhatunk az irodapiacon. Az eurózóna elhúzódó válsága, a finanszírozási nehézségek, a csökkenő kereslet, a stagnáló bérleti díjak mind Európában, mind Magyarországon visszavetették a kereskedelmi ingatlanfejlesztések volumenét. Természetesen hazánkban ez a visszaesés jóval nagyobb mértékű, mint Nyugat-Európában vagy Közép-Európa más államaiban, azonban hurráhangulatról máshol sem beszélhetünk. Magyarországon a gazdaságpolitika és az átalakuló jogrend nemzetközi megítélése, az ellentmondásos banki tevékenység is hátráltatja az építőipar fellendülését, valamint a kormányzati tényezők és a befektetők közötti kommunikációs térben is jelentős zavarok mutatkoznak.

A fejlesztők általános megítélése szerint a hazai környezet nem támogatja új – előbérlet nélküli – ingatlanfejlesztések indítását. Ez azonban nem jelenti azt, hogy ezek a cégek bezártak volna, elhagyták volna az országot. Mindenki meghozta a szükséges döntéseket, átalakításokat az utóbbi három évben. Ennek megfelelően sokan újabb, leginkább PM szolgáltatásokat nyújtanak, vagy redukálták méretüket, és a meglevő projektjeik ügyeinek megoldására koncentrálnak (pl.: bontási munkák, jelen állapot hasznosítása, tervezés) – mondja Pintér Dániel, az Eston International iroda-bérbeadási és -értékesítési divízióvezetője. A piacon tapasztaltak szerint nem sok beruházás indul. Gyakorlatilag minden projekt vagy telek eladó. Egy-két spekulatív ház persze lehet, hogy elindul, bár ehhez különleges pénzügyi feltétel szükséges: teljes önerő vagy csoporton belüli banki finanszírozás. A „klasszikus” ingatlanfejlesztők ennél sokkal racionálisabbak és előbérleti szerződés nélkül nem kezdenek projektet – teszi hozzá Berki János, a Futureal Development Holding projektigazgatója.

Előbérlet és finanszírozás

A finanszírozás majdhogynem teljesíthetetlen szintre nehezedett. Korábban a banki hitelhez elegendőnek bizonyult egy 30 %-os előbérlet, most azonban minden téren sokkal szigorúbb feltételrendszert kell egy-egy projektnek, fejlesztőnek teljesítenie: elsősorban 50 % körüli előbérletet és 40-50 % körüli önerőt. Ezt kevesen tudják elérni, mivel egyértelműen kijelenthető, hogy a meglevő házakban a bérleti szerződések sokkal alacsonyabb árakon, valamint jellemzően kedvezőbb egyéb feltételekkel köttetnek. Az előbérlet azoknak a cégeknek jelent alternatívát, melyek jelenlegi elhelyezése alkalmatlan a folytatásra, vagy a változás, megújulás iránti igényük erősebb az anyagi motivációnál – magyarázza Pintér Dániel.

A közeljövőben tehát csak azok a fejlesztők tudnak új iroda-kapacitással megjelenni a piacon, akik az épület irodaterületének megközelítően 50 %-át elfoglaló előbérleti szerződéssel vagy olyan erős pénzügyi háttérrel rendelkeznek, hogy az épület megépítésének akár teljes összegét is képesek tőkéből finanszírozni. Várhatóan ez a trend és feltételrendszer fogja jellemezni a piacot a következő években is. Ezt erősíti meg Borbély Zoltán, a Váci Greens irodaházat fejlesztő Atenor Csoport projektigazgatója is: az Atenor stabil állapota és gazdasági ereje, valamint a cég működésének elmúlt száz évében felhalmozódott tudás és tapasztalata ma nagy előnyt jelent. Ezzel a tudással párosult a prudens tervezés, a kreativitás és a hosszú távú gondolkodás. A kontraciklikus lépések előnyei már most tapasztalhatóak, de hosszabb távon még ígéretesebb kilátásokat várunk. Mivel az Atenor képes saját tőkéből fejleszteni, ezért nincs kiszolgáltatva a finanszírozás bizonytalanságának, vagy a budapesti előbérleti szerződések nehézségeinek. Mindenestre – folytatja – ez a piaci helyzet azon fejlesztők malmára hajtja a vizet, akik képesek, úgy mint mi, finanszírozás nélkül, spekulatívan fejleszteni.

A jó hír: „Máma már nem hasad tovább”

A korábbi években a lakóingatlanok banki finanszírozási ellentmondásai, valamint az elégtelen szabályozási környezet miatt kulminálódott hitelpiacon olyan állami beavatkozások történtek, amely egyes szegmensekben némileg csökkentette a krízis tüneteit és a társadalmi feszültséget, ugyanakkor a világgazdaság szereplői között és a befektetői piacon jelentős bizonytalanságot okozott. Berki János így jellemzi a helyzetet: nincs mit szépíteni, rossz a hangulat. Amíg a banki hitelezés ilyen nehézkes és költséges, addig nem indul be sem a lakás-, sem más ingatlanpiaci szegmens. Nagyon kevés bank finanszíroz ténylegesen. A lakossági hitelezés és a projektek hitelezése is lelassult, a bankok félnek pénzt kihelyezni, pedig ez alapvető fundamentum egy jól működő gazdaságban. Ha a pénz nem forog, akkor a gazdaság lelassul, majd szép lassan leáll. Ezen az sem segít, hogy a bankokat folyamatos támadás éri minden oldalról. Ez a teknős most nem bújik ki a házából…

A hangulat valószínűleg tovább már nem romlik, de sajnos egyelőre sehol sem látni az alagút végét. Mindenképpen makro tényezőknek kell bekövetkeznie, mivel az ingatlanpiac csak kiszolgálja az igényeket, új szükségletet nem teremt. Ha ez megtörténik, akkor a cégek is bátrabban fejlesztenek, terjeszkednek, valamint a külföldi beruházások is növelik a keresletet. Amíg azonban a gazdasági mutatók számottevően nem javulnak, addig a piaci felszívás minimálisan csökkentheti az üresedési mutatót, de ezek a pozitív hatások még 3-5 év alatt sem teremtenek teret a korábbi volumenű fejlesztési kibocsátásnak. Addig a pár „kalandor” és a pár előbérlet jelent némi gyógyírt – teszi hozzá Pintér Dániel.

Akik a BTS biztonságában eveznek

Természetesen 1-2 kivétel akad (mint pl. Skanska, Atenor, vagy a HB Reavis), akik a fejlesztések hiányát kihasználva gyakorlatilag önerőből, vagy külföldi, anyavállalati finanszírozással építkeznek. Megfelelő előbérlet esetén többen is szívesen vágnának bele új fejlesztésbe, de az elmúlt időszakban kizárólag két ilyen projekt indulhatott el (PWC- és KPMG-székház) – folytatja Pintér Dániel. Az egyik 2014-ben átadásra kerülő BTS-projekt a Futurealhoz kötődik, amely a jogerős építési engedélyek beszerzése után elindította – mintegy 23.500 m2-es – új Vision Towers nevezetű irodakomplexumának kivitelezését a legendás Volga szálló helyén. A bérlő igénye szerint felépülő irodaház a BREEAM környezetvédelmi tanúsító rendszer zöld, azaz nagyon jó szintű minősítését célozza majd meg.

A projekt egyrészt BTS (built to suit) beruházás, hiszen a KPMG leendő székháza lesz, tehát az északi torony – mintegy 10 ezer m2-nyi terület – bérbeadott. A maradék területekre máris nagy az érdeklődés, hiszen egyrészt kiváló helyszín a Dózsa György úti metró kijárat, másrészről a 2014-ben piacra kerülő „A” kategóriás irodakínálat nagyon csekély lesz, így már most igyekeznek egyes cégek lekötni a legjobb helyeket – magyarázza Berki János. A másik székház-fejlesztés során a PwC a Bajcsy-Zsilinszky út és a Stollár Béla utca sarkán az Eiffel Palace néven újjávarázsolt volt Pesti Hírlap székház háromnegyedét, vagyis közel 10 ezer m2-t bérel majd 2014-től. Az irodaház a fejlesztő környezettudatos elhivatottságának és a PwC elvárásainak megfelelően a BREEAM rendszer alapján minősített épületként kerül kialakításra.

És akik a piaci résekre fókuszálnak

A piacon jelenleg fejlesztő vállalatok egyértelműen a fenntarthatóság iránti igények alapján valósítják meg projektjeiket, vagyis néhányan mégiscsak látják az alagút végét, bár ez csupán kis volumenű kezdete egy hosszú távú átalakulásnak. Az építkezés utolsó fázisaiban járó Váci Greens első tömbje és a Green House mellett a HB Reavis a Váci úton fejleszt Váci Corner Offices néven egy 20 ezer m2 bérbeadható területtel rendelkező irodaházat, ahová az első bérlők a tervek szerint 2014 második negyedévében költözhetnek be. Tóth Mariann, a HB Reavis bérbeadási vezetője számos érvet sorakoztat fel az új építkezések mellett: a közeljövőben sem lehet nagyszámú új fejlesztésre, irodaház átadására számítani, de bízunk abban, hogy Budapest a következő években újból egyre keresettebb irodalokáció lesz, és ennek köszönhetően növekedni fog a bérelt irodaállomány. E folyamat eredményeként a bérleti díjak is várhatóan emelkednek majd, amely a fejlesztői aktivitást is újra beindíthatja. De ez még éveket fog igénybe venni.

Tóth Mariann hozzáteszi, hogy bár a budapesti irodapiacon főleg az „A” kategóriájú irodaházak esetében a kihasználatlanság igen magas, mégis nehéz jó minőségű és közlekedési adottságokkal bíró házban egybefüggő területet találni, és így olyan bérlőt kiszolgálni, aki 3000 m2 vagy ennél nagyobb irodaterületet szeretne bérelni. Itt említhetjük meg a Budapestre települő SSC (shared service center)-vállalatok igényeit is. A Váci Corner Offices bérlői – a ház kiemelkedő adottságainak köszönhetően – várakozásunk szerint a piac különböző szegmenseiből érkeznek majd. Elsődlegesen azokra a bérlőkre számítunk, akik a 90-es években épült, mára elavult belvárosi, illetve más alpiacokon lévő irodaházakban működnek jelenleg, azonban ugyanúgy várjuk azokat a bérlőket is, akik nagy hangsúlyt fektetnek a hatékonyság növelésére az irodáik kiválasztásakor is.

„Zöldülés” és fenntarthatóság

Pozitív tendenciaként értelmezhető, hogy a modern, hatékony zöld fejlesztéseket támogatja a környezettudatos és fenntartható fejlesztések iránt növekvő – elsősorban a multikat jellemző – kereslet a globális trendeknek megfelelően. De ez hosszú folyamat, hiszen a zöldkapacitás egyelőre meglehetősen szűkös, másrészt az elmúlt években „hagyományos” módon épült „A” kategóriás házak műszaki állapot, technológia, bérleti díj, lokáció, valamint számos egyéb feltétel vonatkozásában még jó ideig versenyképesek lesznek. Borbély Zoltán is a komplex tervezést hangsúlyozza: a Váci Greens-ben városrehabilitáció zajlik, több hektáron a város szívében. A régi előnytelen formájú és méretű telkek átalakulnak a közterületek léptékváltásával egyidejűleg – így magasabb „erkölcsi szintre” emelve a környéket. Közterületek, sétáló utcák és terek nyílnak meg, és válnak használhatóvá az itt élők és dolgozók számára, amelyek csak a terület teljes újraértelmezése révén jöhetnek létre. A Váci Greens több tömbön át a teljes környezetét megújítja, már az első épület átadásakor.

Tóth Mariann szintén optimista: a zöld irodaházak iránti erősödő érdeklődés mellett elsődleges szempont a bérleti szerződések lejártakor/megújításakor a költségracionalizálás úgy a bérleti díjak és az üzemeltetési költségek, mint a hatékony helykihasználás területén. Várakozásaink szerint – folytatja – a bérlők a piackutatás után egyre inkább preferálni fogják a költözést, mivel az újabb és hatékonyabban megtervezett épületekben már jelentős költséget tudnak megtakarítani azzal, hogy azonos létszámot az új házban jelentősen kisebb területen tudnak kényelmesen elhelyezni. Ezt támogatják az újabb gépészeti kialakítások is, amelyek már kedvezőbb munkakörnyezetet biztosítanak a munkavállalók részére.

És még mindig a Váci út

A jelenlegi fejlesztések zöme a Váci úti irodafolyosóhoz kötődik – a lokáció előnyeit már szinte „mantraszerűen” ismerjük. A Skanska beruházása a Green House az irodafolyosó mögötti utcában 2012 végén került átadásra közel 18 ezer m2 bérbeadható területtel, és szintén a svéd társaság terveiben szerepel a Váci úton Nordic Light néven egy másik projekt is, bár annak konkrét ütemterve még nem ismeretes. Borbély Zoltán a fejlesztő szemével így látja: a Váci út a városban elfoglalt helye, az infrastrukturális adottságai miatt mindig is a legvonzóbb helyszín marad. Ezért döntött úgy az Atenor is, hogy rögtön egy 100 ezer m2-es potenciállal indít ezen az alpiacon. A város fejlődésének szempontjából egyébként a Váci út telítődése nem értelmezhető, hiszen itt folyamatos és látványos megújulásra lehet számítani. Az itt álló épületek egy részét akár holnap le lehetne bontani, és nem a még álló régi gyárakra gondolok. Ellenben vannak olyan alpiacok, ahol mesterségesen generálták a keresletet, ezek nyilván egy kicsit nehezebb helyzetben vannak, akár még az elvándorlással is szembe kell nézniük.

A HB Reavis is a Váci úton fejleszt, ennek kapcsán Tóth Mariann gyors helyzetértékelést prezentál a fővárosi alpiacokról, amelyből kiderül, hogy miért ezt a helyszínt választották: hasonló szolgáltatásokat és jó minőségű irodaházakat a dél-budai lokációban lévő alpiac kínál, de a 4-es metró megépülése előtt ez a régió tömegközlekedésben biztosan nem tudja kielégíteni a bérlői igényeket. Érdemes megemlíteni a belvárosi lokációt is: jelenleg itt találhatjuk számos nemzetközi cég, valamint bankok székházát, főként régebben épült irodaházak kínálnak lehetőségeket inkább kisebb létszámú csapattal dolgozó bérlők számára. Ebben a lokációban is vannak még lehetőségek, de itt mind a bérlőknek, mind pedig a fejlesztőknek gyakran kell kompromisszumot kötniük a környezetből adódó kötöttségek miatt. Ilyen például a limitált parkolás, a kisebb egyben hasznosítható terület, drágább bérleti díjak, valamint a kevésbé hatékony helykihasználás és megvilágítás az irodaterületeken.

A cikk az Iroda Évkönyv 6. évfolyamának 8. oldalán található. Amennyiben szívesen olvasná évkönyvünk további cikkeit, tekintse meg az online változatot.

+++

Az iroda.hu-csoport internetes felületein megjelenő saját cikkek másolásához, utánközléséhez a kiadó engedélye szükséges. A kiadó kizárólag a lead átvételéhez járul hozzá, mely után a cikk linkjét kérjük elhelyezni!
 

Média forrás: Iroda Évkönyv 6.
A weboldal 320px-es felbontás alá nincsen optimalizálva.

Kérjük tekintse meg nagyobb felbontású eszközről oldalunkat!

Reménysugarak és piaci rések a fejlesztői piacon

A rossz gazdasági közérzet és a finanszírozás nehézségei miatt a fejlesztők halasztják a beruházásokat, csupán 1-2 ingatlanfejlesztésről hallhatunk. Egyelőre a Váci út a sláger, ahol BTS-fejlesztésről és spekulatív beruházásról egyaránt beszámolhatunk. Azonban a költséghatékony, modern házak és a zöld projektek iránt növekvő kereslet néhány év múlva fellendíthetik az ingatlanfejlesztéseket.

Racionális ingatlanfejlesztők

Az utóbbi egy-két évben jelentősen kevesebb építkezéssel találkozhatunk az irodapiacon. Az eurózóna elhúzódó válsága, a finanszírozási nehézségek, a csökkenő kereslet, a stagnáló bérleti díjak mind Európában, mind Magyarországon visszavetették a kereskedelmi ingatlanfejlesztések volumenét. Természetesen hazánkban ez a visszaesés jóval nagyobb mértékű, mint Nyugat-Európában vagy Közép-Európa más államaiban, azonban hurráhangulatról máshol sem beszélhetünk. Magyarországon a gazdaságpolitika és az átalakuló jogrend nemzetközi megítélése, az ellentmondásos banki tevékenység is hátráltatja az építőipar fellendülését, valamint a kormányzati tényezők és a befektetők közötti kommunikációs térben is jelentős zavarok mutatkoznak.

A fejlesztők általános megítélése szerint a hazai környezet nem támogatja új – előbérlet nélküli – ingatlanfejlesztések indítását. Ez azonban nem jelenti azt, hogy ezek a cégek bezártak volna, elhagyták volna az országot. Mindenki meghozta a szükséges döntéseket, átalakításokat az utóbbi három évben. Ennek megfelelően sokan újabb, leginkább PM szolgáltatásokat nyújtanak, vagy redukálták méretüket, és a meglevő projektjeik ügyeinek megoldására koncentrálnak (pl.: bontási munkák, jelen állapot hasznosítása, tervezés) – mondja Pintér Dániel, az Eston International iroda-bérbeadási és -értékesítési divízióvezetője. A piacon tapasztaltak szerint nem sok beruházás indul. Gyakorlatilag minden projekt vagy telek eladó. Egy-két spekulatív ház persze lehet, hogy elindul, bár ehhez különleges pénzügyi feltétel szükséges: teljes önerő vagy csoporton belüli banki finanszírozás. A „klasszikus” ingatlanfejlesztők ennél sokkal racionálisabbak és előbérleti szerződés nélkül nem kezdenek projektet – teszi hozzá Berki János, a Futureal Development Holding projektigazgatója.

Előbérlet és finanszírozás

A finanszírozás majdhogynem teljesíthetetlen szintre nehezedett. Korábban a banki hitelhez elegendőnek bizonyult egy 30 %-os előbérlet, most azonban minden téren sokkal szigorúbb feltételrendszert kell egy-egy projektnek, fejlesztőnek teljesítenie: elsősorban 50 % körüli előbérletet és 40-50 % körüli önerőt. Ezt kevesen tudják elérni, mivel egyértelműen kijelenthető, hogy a meglevő házakban a bérleti szerződések sokkal alacsonyabb árakon, valamint jellemzően kedvezőbb egyéb feltételekkel köttetnek. Az előbérlet azoknak a cégeknek jelent alternatívát, melyek jelenlegi elhelyezése alkalmatlan a folytatásra, vagy a változás, megújulás iránti igényük erősebb az anyagi motivációnál – magyarázza Pintér Dániel.

A közeljövőben tehát csak azok a fejlesztők tudnak új iroda-kapacitással megjelenni a piacon, akik az épület irodaterületének megközelítően 50 %-át elfoglaló előbérleti szerződéssel vagy olyan erős pénzügyi háttérrel rendelkeznek, hogy az épület megépítésének akár teljes összegét is képesek tőkéből finanszírozni. Várhatóan ez a trend és feltételrendszer fogja jellemezni a piacot a következő években is. Ezt erősíti meg Borbély Zoltán, a Váci Greens irodaházat fejlesztő Atenor Csoport projektigazgatója is: az Atenor stabil állapota és gazdasági ereje, valamint a cég működésének elmúlt száz évében felhalmozódott tudás és tapasztalata ma nagy előnyt jelent. Ezzel a tudással párosult a prudens tervezés, a kreativitás és a hosszú távú gondolkodás. A kontraciklikus lépések előnyei már most tapasztalhatóak, de hosszabb távon még ígéretesebb kilátásokat várunk. Mivel az Atenor képes saját tőkéből fejleszteni, ezért nincs kiszolgáltatva a finanszírozás bizonytalanságának, vagy a budapesti előbérleti szerződések nehézségeinek. Mindenestre – folytatja – ez a piaci helyzet azon fejlesztők malmára hajtja a vizet, akik képesek, úgy mint mi, finanszírozás nélkül, spekulatívan fejleszteni.

A jó hír: „Máma már nem hasad tovább”

A korábbi években a lakóingatlanok banki finanszírozási ellentmondásai, valamint az elégtelen szabályozási környezet miatt kulminálódott hitelpiacon olyan állami beavatkozások történtek, amely egyes szegmensekben némileg csökkentette a krízis tüneteit és a társadalmi feszültséget, ugyanakkor a világgazdaság szereplői között és a befektetői piacon jelentős bizonytalanságot okozott. Berki János így jellemzi a helyzetet: nincs mit szépíteni, rossz a hangulat. Amíg a banki hitelezés ilyen nehézkes és költséges, addig nem indul be sem a lakás-, sem más ingatlanpiaci szegmens. Nagyon kevés bank finanszíroz ténylegesen. A lakossági hitelezés és a projektek hitelezése is lelassult, a bankok félnek pénzt kihelyezni, pedig ez alapvető fundamentum egy jól működő gazdaságban. Ha a pénz nem forog, akkor a gazdaság lelassul, majd szép lassan leáll. Ezen az sem segít, hogy a bankokat folyamatos támadás éri minden oldalról. Ez a teknős most nem bújik ki a házából…

A hangulat valószínűleg tovább már nem romlik, de sajnos egyelőre sehol sem látni az alagút végét. Mindenképpen makro tényezőknek kell bekövetkeznie, mivel az ingatlanpiac csak kiszolgálja az igényeket, új szükségletet nem teremt. Ha ez megtörténik, akkor a cégek is bátrabban fejlesztenek, terjeszkednek, valamint a külföldi beruházások is növelik a keresletet. Amíg azonban a gazdasági mutatók számottevően nem javulnak, addig a piaci felszívás minimálisan csökkentheti az üresedési mutatót, de ezek a pozitív hatások még 3-5 év alatt sem teremtenek teret a korábbi volumenű fejlesztési kibocsátásnak. Addig a pár „kalandor” és a pár előbérlet jelent némi gyógyírt – teszi hozzá Pintér Dániel.

Akik a BTS biztonságában eveznek

Természetesen 1-2 kivétel akad (mint pl. Skanska, Atenor, vagy a HB Reavis), akik a fejlesztések hiányát kihasználva gyakorlatilag önerőből, vagy külföldi, anyavállalati finanszírozással építkeznek. Megfelelő előbérlet esetén többen is szívesen vágnának bele új fejlesztésbe, de az elmúlt időszakban kizárólag két ilyen projekt indulhatott el (PWC- és KPMG-székház) – folytatja Pintér Dániel. Az egyik 2014-ben átadásra kerülő BTS-projekt a Futurealhoz kötődik, amely a jogerős építési engedélyek beszerzése után elindította – mintegy 23.500 m2-es – új Vision Towers nevezetű irodakomplexumának kivitelezését a legendás Volga szálló helyén. A bérlő igénye szerint felépülő irodaház a BREEAM környezetvédelmi tanúsító rendszer zöld, azaz nagyon jó szintű minősítését célozza majd meg.

A projekt egyrészt BTS (built to suit) beruházás, hiszen a KPMG leendő székháza lesz, tehát az északi torony – mintegy 10 ezer m2-nyi terület – bérbeadott. A maradék területekre máris nagy az érdeklődés, hiszen egyrészt kiváló helyszín a Dózsa György úti metró kijárat, másrészről a 2014-ben piacra kerülő „A” kategóriás irodakínálat nagyon csekély lesz, így már most igyekeznek egyes cégek lekötni a legjobb helyeket – magyarázza Berki János. A másik székház-fejlesztés során a PwC a Bajcsy-Zsilinszky út és a Stollár Béla utca sarkán az Eiffel Palace néven újjávarázsolt volt Pesti Hírlap székház háromnegyedét, vagyis közel 10 ezer m2-t bérel majd 2014-től. Az irodaház a fejlesztő környezettudatos elhivatottságának és a PwC elvárásainak megfelelően a BREEAM rendszer alapján minősített épületként kerül kialakításra.

És akik a piaci résekre fókuszálnak

A piacon jelenleg fejlesztő vállalatok egyértelműen a fenntarthatóság iránti igények alapján valósítják meg projektjeiket, vagyis néhányan mégiscsak látják az alagút végét, bár ez csupán kis volumenű kezdete egy hosszú távú átalakulásnak. Az építkezés utolsó fázisaiban járó Váci Greens első tömbje és a Green House mellett a HB Reavis a Váci úton fejleszt Váci Corner Offices néven egy 20 ezer m2 bérbeadható területtel rendelkező irodaházat, ahová az első bérlők a tervek szerint 2014 második negyedévében költözhetnek be. Tóth Mariann, a HB Reavis bérbeadási vezetője számos érvet sorakoztat fel az új építkezések mellett: a közeljövőben sem lehet nagyszámú új fejlesztésre, irodaház átadására számítani, de bízunk abban, hogy Budapest a következő években újból egyre keresettebb irodalokáció lesz, és ennek köszönhetően növekedni fog a bérelt irodaállomány. E folyamat eredményeként a bérleti díjak is várhatóan emelkednek majd, amely a fejlesztői aktivitást is újra beindíthatja. De ez még éveket fog igénybe venni.

Tóth Mariann hozzáteszi, hogy bár a budapesti irodapiacon főleg az „A” kategóriájú irodaházak esetében a kihasználatlanság igen magas, mégis nehéz jó minőségű és közlekedési adottságokkal bíró házban egybefüggő területet találni, és így olyan bérlőt kiszolgálni, aki 3000 m2 vagy ennél nagyobb irodaterületet szeretne bérelni. Itt említhetjük meg a Budapestre települő SSC (shared service center)-vállalatok igényeit is. A Váci Corner Offices bérlői – a ház kiemelkedő adottságainak köszönhetően – várakozásunk szerint a piac különböző szegmenseiből érkeznek majd. Elsődlegesen azokra a bérlőkre számítunk, akik a 90-es években épült, mára elavult belvárosi, illetve más alpiacokon lévő irodaházakban működnek jelenleg, azonban ugyanúgy várjuk azokat a bérlőket is, akik nagy hangsúlyt fektetnek a hatékonyság növelésére az irodáik kiválasztásakor is.

„Zöldülés” és fenntarthatóság

Pozitív tendenciaként értelmezhető, hogy a modern, hatékony zöld fejlesztéseket támogatja a környezettudatos és fenntartható fejlesztések iránt növekvő – elsősorban a multikat jellemző – kereslet a globális trendeknek megfelelően. De ez hosszú folyamat, hiszen a zöldkapacitás egyelőre meglehetősen szűkös, másrészt az elmúlt években „hagyományos” módon épült „A” kategóriás házak műszaki állapot, technológia, bérleti díj, lokáció, valamint számos egyéb feltétel vonatkozásában még jó ideig versenyképesek lesznek. Borbély Zoltán is a komplex tervezést hangsúlyozza: a Váci Greens-ben városrehabilitáció zajlik, több hektáron a város szívében. A régi előnytelen formájú és méretű telkek átalakulnak a közterületek léptékváltásával egyidejűleg – így magasabb „erkölcsi szintre” emelve a környéket. Közterületek, sétáló utcák és terek nyílnak meg, és válnak használhatóvá az itt élők és dolgozók számára, amelyek csak a terület teljes újraértelmezése révén jöhetnek létre. A Váci Greens több tömbön át a teljes környezetét megújítja, már az első épület átadásakor.

Tóth Mariann szintén optimista: a zöld irodaházak iránti erősödő érdeklődés mellett elsődleges szempont a bérleti szerződések lejártakor/megújításakor a költségracionalizálás úgy a bérleti díjak és az üzemeltetési költségek, mint a hatékony helykihasználás területén. Várakozásaink szerint – folytatja – a bérlők a piackutatás után egyre inkább preferálni fogják a költözést, mivel az újabb és hatékonyabban megtervezett épületekben már jelentős költséget tudnak megtakarítani azzal, hogy azonos létszámot az új házban jelentősen kisebb területen tudnak kényelmesen elhelyezni. Ezt támogatják az újabb gépészeti kialakítások is, amelyek már kedvezőbb munkakörnyezetet biztosítanak a munkavállalók részére.

És még mindig a Váci út

A jelenlegi fejlesztések zöme a Váci úti irodafolyosóhoz kötődik – a lokáció előnyeit már szinte „mantraszerűen” ismerjük. A Skanska beruházása a Green House az irodafolyosó mögötti utcában 2012 végén került átadásra közel 18 ezer m2 bérbeadható területtel, és szintén a svéd társaság terveiben szerepel a Váci úton Nordic Light néven egy másik projekt is, bár annak konkrét ütemterve még nem ismeretes. Borbély Zoltán a fejlesztő szemével így látja: a Váci út a városban elfoglalt helye, az infrastrukturális adottságai miatt mindig is a legvonzóbb helyszín marad. Ezért döntött úgy az Atenor is, hogy rögtön egy 100 ezer m2-es potenciállal indít ezen az alpiacon. A város fejlődésének szempontjából egyébként a Váci út telítődése nem értelmezhető, hiszen itt folyamatos és látványos megújulásra lehet számítani. Az itt álló épületek egy részét akár holnap le lehetne bontani, és nem a még álló régi gyárakra gondolok. Ellenben vannak olyan alpiacok, ahol mesterségesen generálták a keresletet, ezek nyilván egy kicsit nehezebb helyzetben vannak, akár még az elvándorlással is szembe kell nézniük.

A HB Reavis is a Váci úton fejleszt, ennek kapcsán Tóth Mariann gyors helyzetértékelést prezentál a fővárosi alpiacokról, amelyből kiderül, hogy miért ezt a helyszínt választották: hasonló szolgáltatásokat és jó minőségű irodaházakat a dél-budai lokációban lévő alpiac kínál, de a 4-es metró megépülése előtt ez a régió tömegközlekedésben biztosan nem tudja kielégíteni a bérlői igényeket. Érdemes megemlíteni a belvárosi lokációt is: jelenleg itt találhatjuk számos nemzetközi cég, valamint bankok székházát, főként régebben épült irodaházak kínálnak lehetőségeket inkább kisebb létszámú csapattal dolgozó bérlők számára. Ebben a lokációban is vannak még lehetőségek, de itt mind a bérlőknek, mind pedig a fejlesztőknek gyakran kell kompromisszumot kötniük a környezetből adódó kötöttségek miatt. Ilyen például a limitált parkolás, a kisebb egyben hasznosítható terület, drágább bérleti díjak, valamint a kevésbé hatékony helykihasználás és megvilágítás az irodaterületeken.

A cikk az Iroda Évkönyv 6. évfolyamának 8. oldalán található. Amennyiben szívesen olvasná évkönyvünk további cikkeit, tekintse meg az online változatot.

+++

Az iroda.hu-csoport internetes felületein megjelenő saját cikkek másolásához, utánközléséhez a kiadó engedélye szükséges. A kiadó kizárólag a lead átvételéhez járul hozzá, mely után a cikk linkjét kérjük elhelyezni!
 

Média forrás: Iroda Évkönyv 6.

Tetszett a cikk? Itt megoszthatja!

Hozzászólások: 0 db

A hosszászólások moderálás után jelennek meg, melynek célja a trágár stílusú, más felhasználókat vallási, etnikai, világnézeti, vagy egyéb szempontból sértő, valamint politikai témájú hozzászólások kiszűrése.

Még nem érkezett hozzászólás. Legyen Ön az első!

Szóljon hozzá a cikkhez! (kattintásra kinyílik)
iroda.hu V. Díjátadó Gála Irodablog.hu - Munka. Stílus. Design. theBAR by iroda.hu Ingatlan évkönyv 2014-2015

PARTNEREINK

MBSZ IMEDIA - Médiafigyelő Médiafigyelés MTI Brand Trend HuGBC