X

Hírfigyelő feliratkozás

Érdekli az ingatlanpiac? Iratkozzon fel napi hírfigyelőnkre, hogy első kézből értesülhessen a legfontosabb hírekről, eseményekről.

Aki lemarad, az kimarad!

Napi hírfigyelő feliratkozás

Érdekli az ingatlanpiac? Iratkozzon fel naponta megjelenő hírlevelünkre, hogy első kézből értesüljön a piac híreiről, eseményeiről. Kérjük töltsön ki minden mezőt a sikeres feliratkozáshoz.

Ön szerint másnak is érdekes lehet ez a cikk?

Töltse ki az űrlapot, és küldje el e-mailben!

Véleményed szerint másnak is érdekes lehet a rendezvény?

Töltsd ki az itt található űrlapot, hogy elküldhesd emailben!

Regisztráció az Arcképcsarnokba

Szerepelni szeretne az ingatlanpiaci Arcképcsarnokban? Küldje el regisztrációs kérelmét az alábbi adatlap kitöltésével. A *-gal jelölt mezők kitöltése kötelező!

Adatmódosítás

Szeretné az itt található adatokat módosítani? Kérjük írjon üzenetet munkatársunknak, aki elvégzi a kért módosításokat.

Kapcsolatfelvétel

Vegye fel a kapcsolatot vele:

Merre tovább logisztika, merre tovább raktárpiac?

2014. Április 23. Raktár
A logisztikai beruházások növekedése egyfajta optimista hangulatot feltételez a szakmán belül, ugyanakkor markáns változást az ipari ingatlanok piacán nem érzékelhetünk. Visszaeső tranzakciós szám, ismét növekvő kihasználatlansági ráta, ellenben a vidéki raktárpiacon az új gyártókapacitásoknak köszönhetően perspektíva nyílik.

A hazai logisztika helyzete

Ebben az évben a napi működést és a jövőt meghatározó események egyaránt befolyásolták a  logisztikai szektor vállalatainak tevékenységét. A napi működést érintő fontos esemény a használatarányos útdíj bevezetése a közúti árufuvarozásban, amellyel a jelenlegi kormány egy hat évre visszanyúló mulasztást pótolt rendkívül rövid idő alatt. A felkészülési idő nélküli bevezetés zavart okozott az alkalmazásban, amely mára oldódni látszik. Az év negatívuma viszont, hogy Magyarországon megszűnt a RoLa, vagyis a teherautó-szerelvények vasúti szállítása, amelyre a szakma szerint továbbra is igény van. Mindemellett „2013-at az alkalmazkodás jellemezte, amely egyrészt vállalat-felvásárlásokat eredményezett, másrészt óvatos terjeszkedést. Vannak kiemelkedően sikeres vállalatok a szektorban, ezekre az jellemző, hogy a portfóliójuk diverzifikált, és a működési rádiuszuk legalább európai méretű. Árbevételük nagyobb részét nem itthon realizálják, így nyereségüket sem” – mondja Dr. Doór Zoltán, a Magyar Logisztikai Egyesület elnöke.

A hazai logisztikai piac elmúlt időszaki fejlődését talán azokkal a számokkal lehet legjobban jellemezni, amelyek a 2007 és 2013 közötti EU-s költségvetési ciklus Gazdaságfejlesztési Operatív Programjainak logisztikai fejlesztési pályázataihoz kapcsolódnak. Az összességében mintegy 21 milliárd forintos nagyságrendű támogatás átlagosan 30 %-os támogatási intenzitással számolva kb. 70 milliárd Ft értékű beruházást jelent. „Annak ellenére, hogy a logisztikai fejlesztések erős összefüggésben vannak a gazdasági helyzettel – és ezt az időszakot a gazdasági válság jellemezte –, a számokból jól látható az a tendencia, amely a logisztikai beruházások növekedését mutatják, mintegy tükrözve a szakma optimista hozzáállását. A megvalósított fejlesztések igazolták, hogy a „minek több raktárt építeni, hiszen van elég” vélemények azokban az esetekben, amikor a beruházásokhoz megfelelő szolgáltatás párosul, nem állják meg a helyüket” – magyarázza Némon Zoltán, a Magyar Logisztikai, Beszerzési és Készletezési Társaság szakértője.

Elkészült a logisztikai stratégia

„Széleskörű szakmai egyeztetés után megszületett a Nemzeti Közlekedési Stratégia előkészítő anyaga, és kiírásra került a közbeszerzési eljárás, amellyel biztosítva látszik a tényleges anyag 2014-re történő elkészítése. Emellett elkészült az ország és a vállalatok versenyképességét alapvetően meghatározó K+F+ I Stratégia is, amely alapján a Kormány nagyobb szerepet szán a vállalati kutatásfejlesztési tevékenységnek, és ambiciózus célokat tűz ki a hazai kkv-k és a nagyvállalatok számára, illetve elvárásokat fogalmaz meg a multinacionális vállalatok számára is” – mondja Dr. Doór Zoltán. A logisztika szakma azonban természetesen legjobban a Nemzeti Logisztikai Stratégiát várta, amelyet 2013 májusában az IFKA Iparfejlesztési Közhasznú Nonprofit Kft. vezetésével a Logisztikai Egyeztető Fórum készített el szintén széleskörű szakmai összefogással. A stratégiát a kormány szeptember 18-i ülésén jóváhagyta, és felhívta a nemzetgazdasági minisztert a 2014-re vonatkozó akcióterv kidolgozására és a közösségi források bevonási lehetőségének megvizsgálására.

A logisztikai stratégia alapcélja, hogy Magyarországon a 2014-2020 közötti időszakban a logisztikai erőforrások, a kapcsolatrendszer és az innováció fejlődésének elősegítése által növekedjen a logisztikai ágazat hozzájárulása a vállalati és nemzetgazdasági szintű versenyképességhez, illetve hazánk legyen középtávon a térség egyik erős logisztikai hubja. „Több specifikus célt is meghatároztunk a stratégiában. Egyik a „logisztikai szakértelem fejlesztése”, amely magába foglalja a magas színvonalú  oktatási, szakképzési tevékenységet, valamint a logisztika kulcsszereplőinek koordinációját. A második elem a „logisztikai infrastruktúra fejlesztése”, amely kiterjed a csomóponti és informatikai infrastruktúra elemeire. A harmadik sarokpont a „logisztikai kapcsolatok fejlesztése”, amelynek célja a hálózatosodás és együttműködés, valamint a nemzetközi kapcsolatok erősítése. Negyedszerre pedig kiemelt célként fogalmazódott meg a „logisztikai K+F+I fejlesztése” mind az állami, mind a vállalati szinten. A stratégia célrendszerének megvalósításához meghatározásra került az eszközrendszer és a szükséges források. Ezek szolgálhatnak alapul a következő ciklus támogatási forrásainak elosztásánál” – teszi hozzá Némon Zoltán.

Merre tovább?

A nemzetközi és a hazai logisztikai folyamatokat a világgazdasági feltételrendszerek változása jelentősen befolyásolja, az átalakuló társadalmi és gazdasági viszonyok között Magyarország akkor léphet előre, ha a logisztikában is növekszik a hozzáadott érték (fejlesztési és elosztó központok létesítése, az áruforgalom megállítása, összeszerelési, többletszolgáltatási tevékenység stb.). A Magyarországi Logisztikai Szolgáltató Központok Szövetsége álláspontja szerint a logisztikai szektor célirányos fejlesztése nélkülözhetetlen Magyarország regionális versenyképességének megőrzéséhez és megerősítéséhez. Bár az elmúlt időszakban előrelépést tapasztalhattunk a vasútfejlesztés terén, a logisztikai szolgáltató központok versenyképességét még javítani kell. A vissza nem térítendő támogatások nélkül a hazai raktárlogisztika területén jelentősen esni fog a beruházási hajlandóság, emiatt a foglalkoztatási mutatók is romlani fognak.

Az új nemzetközi szintű kihívások megoldásához megvan a földrajzi adottságunk (pl. Kína-Európai Unió reláció), azonban a szomszéd országok is jelentős erőfeszítéseket tesznek a logisztikai szolgáltatások megszerzése érdekében. „A versenyképesség iparági problémái általánosak. Így például a jogalkotás stabilizálását várják a szakmai szereplők. Emellett az adminisztráció bürokratizálódása nem csökkent, esetenként a jogszabályok túlzó szabályozása miatt tényleges hátrányok érik a magyar logisztikai szolgáltatókat a közvetlen szomszédainkhoz képest. A magas ÁFA és az üzemanyagok magas adótartalma is növeli a versenyhátrányt. Továbbá nem javult általánosságban az uniós forrásokhoz, illetve a kifizetésekhez  való hozzáférés” – teszi hozzá Dr. Doór Zoltán.

Raktárpiac: ellentmondásos a kép

A Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fóruma (BIEF) adatai szerint az ipari ingatlanpiac fejlesztési volumene igen alacsony értéken maradt 2012-ben, mindössze 16.448 m2 új területet adtak át három ipari parkban az utolsó negyedévben. Annak ellenére, hogy az új területek nagy részére előbérleti szerződést kötöttek, a kihasználatlansági ráta 19,4 %-ot ért el az év végén, azaz 353.350 m2 terület állt üresen.  Ezt követően 2013 rosszul indult az ipari és logisztikai ingatlanpiacon, hiszen az első félévben 3,4 százalékponttal emelkedett az üresedési ráta, jelentősen visszaesett a bérbeadási volumen és a fejlesztési aktivitás se mozdult pozitív irányba. A bérleti díjak egy alacsony szinten, de széles sávban szóródva stagnálnak, kevés új igény jelenik meg a piacon. A befektetői bizalom visszanyerése és a stabilabb gazdasági környezet nélkül nincs olyan felhajtóerő, amely alapvetően megmozgatná a fejlesztői és bérlői piacot. Jellemző, hogy a több ezer négyzetméteres területekre kiterjedő bérlések helyett a néhány száz m2-nyi raktárhelyiségek iránt nőtt meg a kereslet.

A raktárpiacon tehát folytatódik a stagnálás, a fejlesztések tekintetében nem várható áttörés, számos projekt ugyan startra készen áll, azonban nagyobb előbérleti szerződés nélkül spekulatív alapon – a mai üresedési ráta és az alacsony megtérülési mutatók miatt – szinte nincs is beruházás. Azonban Némon Zoltán árnyalja a képet, és több szempontból közelíti meg a kérdést. „Ha úgy tekintjük a raktárakat mint árucikket, amelyek megjelennek a piacon, akkor a stagnálásra vonatkozó állítások igazak. Ha azonban a raktárakat mint a szolgáltatás tárgyát tekintjük, akkor az igaz, hogy a megfelelő szolgáltatással párosuló beruházásokra van igény. Hiszen az említett 21 milliárd forintos támogatással épülő fejlesztések 90 %-a raktár létesítésére vonatkozott.”

Még mindig bérlői világ

„A megkötött bérleti szerződések jelentős része újratárgyalás és hosszabbítás eredménye, vagy némi bővülés áll a háttérben. Igen gyakoriak lettek a rövid távú (három évnél rövidebb) bérleti szerződések, bár igazából ilyen alacsony bérleti díj-szinteken a bérbeadók sem köteleződnének el hosszabb időre. A korábbi nagy alapterületet igénylő kereskedelmi cégek, az FMCG szektor és a logisztikai szolgáltatók most általában nem aktív piaci szereplők a keresleti oldalon. Ezzel szemben vidéken a kereslet és kínálat emelkedése figyelhető meg, a kereslet döntően gyártócsarnokokra vagy gyártáshoz kapcsolódó logisztikához kötődik, míg a kínálati oldalon megjelentek az „A” kategóriájú (vagy legalábbis hasonló minőségű) csarnokok, melyeket vagy korábbi használójuk vagy a bankok/lízingcégek kínálnak eladásra és/vagy bérletre” – magyarázza Beck Tamás, a Colliers International ipari ingatlan üzletágának magyarországi igazgatója.

A lecsökkent kereslet miatt még mindig bérlői világról beszélhetünk, de a tulajdonosok további árcsökkenést már nemigen tudnának elviselni. A bérleti díjak tekintetében nem történt érdemi változás. A városi logisztikai parkok esetében 4 és 5 euró/m2/hó között mozognak a nettó kínálati (konkrét tárgyalásokat megelőző, kedvezményeket nem tartalmazó) bérleti díjak, a big box típusú létesítményekben pedig 3,25 és 3,8 euró/m2/hó között szóródnak az árak. Ráadásul a bérbeadók részéről lényegesen rugalmasabbnak kell lenni a megállapodásoknál, számtalan új bérlői elvárással néznek szembe, így többek között egyre nagyobb az igény a rövid távú hosszabbításokra az üzleti környezet kiszámíthatatlansága miatt, vagy olyan opciót is kikötnek, hogy a gazdasági nehézségekre hivatkozva idő előtt felmondhassák a bérleti szerződésüket.

Vidéki fejlesztések nyomában

„A külföldi működő tőke a logisztika intenzív területei iránt érdeklődik, ennek következtében Budapesttől keletre és Észak-Magyarországon várhatóak befektetések, melyek jelentős létszámú munkahelyeket teremtenek, valamint korszerű technológiákat és menedzsment-módszereket  hoznak a térségbe” – magyarázza Dr. Doór Zoltán. Számos cég helyez Magyarországra gyártókapacitásokat, új gyárak épülnek, a gyártó szektorban jelentős érdeklődés mutatkozik a piaci szereplők részéről a logisztikai létesítmények iránt, főleg az autógyártás területén, amelyhez nagyban hozzájárul a Mercedes, valamint az Audi jelenléte. A termelőegységek növekvő számának a raktárpiac irányába történő tovagyűrűző hatása már most érezhető néhány példán keresztül a piacon, részben vidéki, részben fővárosi helyszíneken.

„A gyártás-orientált vidéki ipari ingatlanpiacon sokáig dominált, szinte kizárólagos volt a telekvásárlás és a saját fejlesztés (banki lízing) konstrukció. Igen sok gyártó cég előrelátóan  már a kezdetekben nagyobb területet vásárolt a későbbi bővítési lehetőség fenntartása érdekében. Másfelől, jó adottságú fejlesztési telkek, ipari parkok területei változatlanul szinte korlátlan mennyiségben és igen kedvező áron állnak rendelkezésre a beruházók számára. A főváros túlsúlya, centrális elhelyezkedése, az ország mérete, a másodlagos piacok hiánya (nagy(obb)városok), a centralizált közúti struktúra, valamint a decentralizált ipari parki rendszer azonban nem tette lehetővé, hogy nagyobb volumenű spekulatív (vagy fejlesztői-befektetői) ipari ingatlan piac alakuljon ki vidéki helyszíneken” – mondja Beck Tamás.

Mire számíthatunk 2014-ben?

Mivel a nagyobb volumenű fejlesztésekkel kapcsolatos döntések, trendváltozások lassú folyamatok, ezért 2014-ben nem várható jelentős elmozdulás a budapesti raktárpiacon. Hiányoznak azok a háttér-keresleti tényezők, amelyek komolyabb igénynövekedést tudnának generálni, különösen a fővárosi logisztikai piac vonatkozásában. „A magas üresedési ráta (jelenleg kb. 23 %, azaz bő 400.000 m2) akár több éven keresztül az igények komoly felszívója lehet jelentősebb új fejlesztések nélkül is, nem is számolva az ún. látens üresedéssel (végfelhasználóknál meglévő, piacra nem kerülő kihasználatlan területek), melyek további „tartalékokat” jelentenek. Ezzel szemben a vidéki ingatlanpiacon akár további aktivitást, bővülést lehet megfigyelni, döntően a gyártó cégek igényeihez és a növekvő kínálathoz kapcsolódóan” – teszi hozzá Beck Tamás.

A várt fellendülés érdekében mindenképpen az igények növekedése szükséges, amely magával vonja a fejlesztések növekedését. „Az igények növekedéséhez elengedhetetlen – elsősorban – a fogyasztás, majd ennek következtében a gyártási kapacitások bővülése (igény oldal), mely magával vonja a gyártócsarnokok és az alapanyag- vagy késztermék-raktár fejlesztését (fejlesztési oldal). Úgy gondolom, a napi sajtóból pontosan lehet tájékozódni, hogy a fogyasztás bővülése/bővítése milyen intézkedések révén érhető el, ez a többszörös áttétel pozitívan hathat a fejlesztésekre és az ingatlanvásárlásokra. Itt kiemelnék egy pozitív példát: ingatlanpiaci szereplők a kisebb-közepes méretű ingatlanok megvásárlása tekintetében keresletnövekedésről számolnak be az ún. Matolcsy-hitel hatásaként” – összegez Beck Tamás.

A cikk az Ingatlan Évkönyv 2013/14 című kiadvány 73. oldalán található. Amennyiben szívesen olvasná évkönyvünk további cikkeit, tekintse meg az online változatot vagy rendelje meg, és mi ingyen elpostázzuk Önnek. 

Média forrás: Ingatlan Évkönyv 2013/14
A weboldal 320px-es felbontás alá nincsen optimalizálva.

Kérjük tekintse meg nagyobb felbontású eszközről oldalunkat!

Merre tovább logisztika, merre tovább raktárpiac?

A logisztikai beruházások növekedése egyfajta optimista hangulatot feltételez a szakmán belül, ugyanakkor markáns változást az ipari ingatlanok piacán nem érzékelhetünk. Visszaeső tranzakciós szám, ismét növekvő kihasználatlansági ráta, ellenben a vidéki raktárpiacon az új gyártókapacitásoknak köszönhetően perspektíva nyílik.

A hazai logisztika helyzete

Ebben az évben a napi működést és a jövőt meghatározó események egyaránt befolyásolták a  logisztikai szektor vállalatainak tevékenységét. A napi működést érintő fontos esemény a használatarányos útdíj bevezetése a közúti árufuvarozásban, amellyel a jelenlegi kormány egy hat évre visszanyúló mulasztást pótolt rendkívül rövid idő alatt. A felkészülési idő nélküli bevezetés zavart okozott az alkalmazásban, amely mára oldódni látszik. Az év negatívuma viszont, hogy Magyarországon megszűnt a RoLa, vagyis a teherautó-szerelvények vasúti szállítása, amelyre a szakma szerint továbbra is igény van. Mindemellett „2013-at az alkalmazkodás jellemezte, amely egyrészt vállalat-felvásárlásokat eredményezett, másrészt óvatos terjeszkedést. Vannak kiemelkedően sikeres vállalatok a szektorban, ezekre az jellemző, hogy a portfóliójuk diverzifikált, és a működési rádiuszuk legalább európai méretű. Árbevételük nagyobb részét nem itthon realizálják, így nyereségüket sem” – mondja Dr. Doór Zoltán, a Magyar Logisztikai Egyesület elnöke.

A hazai logisztikai piac elmúlt időszaki fejlődését talán azokkal a számokkal lehet legjobban jellemezni, amelyek a 2007 és 2013 közötti EU-s költségvetési ciklus Gazdaságfejlesztési Operatív Programjainak logisztikai fejlesztési pályázataihoz kapcsolódnak. Az összességében mintegy 21 milliárd forintos nagyságrendű támogatás átlagosan 30 %-os támogatási intenzitással számolva kb. 70 milliárd Ft értékű beruházást jelent. „Annak ellenére, hogy a logisztikai fejlesztések erős összefüggésben vannak a gazdasági helyzettel – és ezt az időszakot a gazdasági válság jellemezte –, a számokból jól látható az a tendencia, amely a logisztikai beruházások növekedését mutatják, mintegy tükrözve a szakma optimista hozzáállását. A megvalósított fejlesztések igazolták, hogy a „minek több raktárt építeni, hiszen van elég” vélemények azokban az esetekben, amikor a beruházásokhoz megfelelő szolgáltatás párosul, nem állják meg a helyüket” – magyarázza Némon Zoltán, a Magyar Logisztikai, Beszerzési és Készletezési Társaság szakértője.

Elkészült a logisztikai stratégia

„Széleskörű szakmai egyeztetés után megszületett a Nemzeti Közlekedési Stratégia előkészítő anyaga, és kiírásra került a közbeszerzési eljárás, amellyel biztosítva látszik a tényleges anyag 2014-re történő elkészítése. Emellett elkészült az ország és a vállalatok versenyképességét alapvetően meghatározó K+F+ I Stratégia is, amely alapján a Kormány nagyobb szerepet szán a vállalati kutatásfejlesztési tevékenységnek, és ambiciózus célokat tűz ki a hazai kkv-k és a nagyvállalatok számára, illetve elvárásokat fogalmaz meg a multinacionális vállalatok számára is” – mondja Dr. Doór Zoltán. A logisztika szakma azonban természetesen legjobban a Nemzeti Logisztikai Stratégiát várta, amelyet 2013 májusában az IFKA Iparfejlesztési Közhasznú Nonprofit Kft. vezetésével a Logisztikai Egyeztető Fórum készített el szintén széleskörű szakmai összefogással. A stratégiát a kormány szeptember 18-i ülésén jóváhagyta, és felhívta a nemzetgazdasági minisztert a 2014-re vonatkozó akcióterv kidolgozására és a közösségi források bevonási lehetőségének megvizsgálására.

A logisztikai stratégia alapcélja, hogy Magyarországon a 2014-2020 közötti időszakban a logisztikai erőforrások, a kapcsolatrendszer és az innováció fejlődésének elősegítése által növekedjen a logisztikai ágazat hozzájárulása a vállalati és nemzetgazdasági szintű versenyképességhez, illetve hazánk legyen középtávon a térség egyik erős logisztikai hubja. „Több specifikus célt is meghatároztunk a stratégiában. Egyik a „logisztikai szakértelem fejlesztése”, amely magába foglalja a magas színvonalú  oktatási, szakképzési tevékenységet, valamint a logisztika kulcsszereplőinek koordinációját. A második elem a „logisztikai infrastruktúra fejlesztése”, amely kiterjed a csomóponti és informatikai infrastruktúra elemeire. A harmadik sarokpont a „logisztikai kapcsolatok fejlesztése”, amelynek célja a hálózatosodás és együttműködés, valamint a nemzetközi kapcsolatok erősítése. Negyedszerre pedig kiemelt célként fogalmazódott meg a „logisztikai K+F+I fejlesztése” mind az állami, mind a vállalati szinten. A stratégia célrendszerének megvalósításához meghatározásra került az eszközrendszer és a szükséges források. Ezek szolgálhatnak alapul a következő ciklus támogatási forrásainak elosztásánál” – teszi hozzá Némon Zoltán.

Merre tovább?

A nemzetközi és a hazai logisztikai folyamatokat a világgazdasági feltételrendszerek változása jelentősen befolyásolja, az átalakuló társadalmi és gazdasági viszonyok között Magyarország akkor léphet előre, ha a logisztikában is növekszik a hozzáadott érték (fejlesztési és elosztó központok létesítése, az áruforgalom megállítása, összeszerelési, többletszolgáltatási tevékenység stb.). A Magyarországi Logisztikai Szolgáltató Központok Szövetsége álláspontja szerint a logisztikai szektor célirányos fejlesztése nélkülözhetetlen Magyarország regionális versenyképességének megőrzéséhez és megerősítéséhez. Bár az elmúlt időszakban előrelépést tapasztalhattunk a vasútfejlesztés terén, a logisztikai szolgáltató központok versenyképességét még javítani kell. A vissza nem térítendő támogatások nélkül a hazai raktárlogisztika területén jelentősen esni fog a beruházási hajlandóság, emiatt a foglalkoztatási mutatók is romlani fognak.

Az új nemzetközi szintű kihívások megoldásához megvan a földrajzi adottságunk (pl. Kína-Európai Unió reláció), azonban a szomszéd országok is jelentős erőfeszítéseket tesznek a logisztikai szolgáltatások megszerzése érdekében. „A versenyképesség iparági problémái általánosak. Így például a jogalkotás stabilizálását várják a szakmai szereplők. Emellett az adminisztráció bürokratizálódása nem csökkent, esetenként a jogszabályok túlzó szabályozása miatt tényleges hátrányok érik a magyar logisztikai szolgáltatókat a közvetlen szomszédainkhoz képest. A magas ÁFA és az üzemanyagok magas adótartalma is növeli a versenyhátrányt. Továbbá nem javult általánosságban az uniós forrásokhoz, illetve a kifizetésekhez  való hozzáférés” – teszi hozzá Dr. Doór Zoltán.

Raktárpiac: ellentmondásos a kép

A Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fóruma (BIEF) adatai szerint az ipari ingatlanpiac fejlesztési volumene igen alacsony értéken maradt 2012-ben, mindössze 16.448 m2 új területet adtak át három ipari parkban az utolsó negyedévben. Annak ellenére, hogy az új területek nagy részére előbérleti szerződést kötöttek, a kihasználatlansági ráta 19,4 %-ot ért el az év végén, azaz 353.350 m2 terület állt üresen.  Ezt követően 2013 rosszul indult az ipari és logisztikai ingatlanpiacon, hiszen az első félévben 3,4 százalékponttal emelkedett az üresedési ráta, jelentősen visszaesett a bérbeadási volumen és a fejlesztési aktivitás se mozdult pozitív irányba. A bérleti díjak egy alacsony szinten, de széles sávban szóródva stagnálnak, kevés új igény jelenik meg a piacon. A befektetői bizalom visszanyerése és a stabilabb gazdasági környezet nélkül nincs olyan felhajtóerő, amely alapvetően megmozgatná a fejlesztői és bérlői piacot. Jellemző, hogy a több ezer négyzetméteres területekre kiterjedő bérlések helyett a néhány száz m2-nyi raktárhelyiségek iránt nőtt meg a kereslet.

A raktárpiacon tehát folytatódik a stagnálás, a fejlesztések tekintetében nem várható áttörés, számos projekt ugyan startra készen áll, azonban nagyobb előbérleti szerződés nélkül spekulatív alapon – a mai üresedési ráta és az alacsony megtérülési mutatók miatt – szinte nincs is beruházás. Azonban Némon Zoltán árnyalja a képet, és több szempontból közelíti meg a kérdést. „Ha úgy tekintjük a raktárakat mint árucikket, amelyek megjelennek a piacon, akkor a stagnálásra vonatkozó állítások igazak. Ha azonban a raktárakat mint a szolgáltatás tárgyát tekintjük, akkor az igaz, hogy a megfelelő szolgáltatással párosuló beruházásokra van igény. Hiszen az említett 21 milliárd forintos támogatással épülő fejlesztések 90 %-a raktár létesítésére vonatkozott.”

Még mindig bérlői világ

„A megkötött bérleti szerződések jelentős része újratárgyalás és hosszabbítás eredménye, vagy némi bővülés áll a háttérben. Igen gyakoriak lettek a rövid távú (három évnél rövidebb) bérleti szerződések, bár igazából ilyen alacsony bérleti díj-szinteken a bérbeadók sem köteleződnének el hosszabb időre. A korábbi nagy alapterületet igénylő kereskedelmi cégek, az FMCG szektor és a logisztikai szolgáltatók most általában nem aktív piaci szereplők a keresleti oldalon. Ezzel szemben vidéken a kereslet és kínálat emelkedése figyelhető meg, a kereslet döntően gyártócsarnokokra vagy gyártáshoz kapcsolódó logisztikához kötődik, míg a kínálati oldalon megjelentek az „A” kategóriájú (vagy legalábbis hasonló minőségű) csarnokok, melyeket vagy korábbi használójuk vagy a bankok/lízingcégek kínálnak eladásra és/vagy bérletre” – magyarázza Beck Tamás, a Colliers International ipari ingatlan üzletágának magyarországi igazgatója.

A lecsökkent kereslet miatt még mindig bérlői világról beszélhetünk, de a tulajdonosok további árcsökkenést már nemigen tudnának elviselni. A bérleti díjak tekintetében nem történt érdemi változás. A városi logisztikai parkok esetében 4 és 5 euró/m2/hó között mozognak a nettó kínálati (konkrét tárgyalásokat megelőző, kedvezményeket nem tartalmazó) bérleti díjak, a big box típusú létesítményekben pedig 3,25 és 3,8 euró/m2/hó között szóródnak az árak. Ráadásul a bérbeadók részéről lényegesen rugalmasabbnak kell lenni a megállapodásoknál, számtalan új bérlői elvárással néznek szembe, így többek között egyre nagyobb az igény a rövid távú hosszabbításokra az üzleti környezet kiszámíthatatlansága miatt, vagy olyan opciót is kikötnek, hogy a gazdasági nehézségekre hivatkozva idő előtt felmondhassák a bérleti szerződésüket.

Vidéki fejlesztések nyomában

„A külföldi működő tőke a logisztika intenzív területei iránt érdeklődik, ennek következtében Budapesttől keletre és Észak-Magyarországon várhatóak befektetések, melyek jelentős létszámú munkahelyeket teremtenek, valamint korszerű technológiákat és menedzsment-módszereket  hoznak a térségbe” – magyarázza Dr. Doór Zoltán. Számos cég helyez Magyarországra gyártókapacitásokat, új gyárak épülnek, a gyártó szektorban jelentős érdeklődés mutatkozik a piaci szereplők részéről a logisztikai létesítmények iránt, főleg az autógyártás területén, amelyhez nagyban hozzájárul a Mercedes, valamint az Audi jelenléte. A termelőegységek növekvő számának a raktárpiac irányába történő tovagyűrűző hatása már most érezhető néhány példán keresztül a piacon, részben vidéki, részben fővárosi helyszíneken.

„A gyártás-orientált vidéki ipari ingatlanpiacon sokáig dominált, szinte kizárólagos volt a telekvásárlás és a saját fejlesztés (banki lízing) konstrukció. Igen sok gyártó cég előrelátóan  már a kezdetekben nagyobb területet vásárolt a későbbi bővítési lehetőség fenntartása érdekében. Másfelől, jó adottságú fejlesztési telkek, ipari parkok területei változatlanul szinte korlátlan mennyiségben és igen kedvező áron állnak rendelkezésre a beruházók számára. A főváros túlsúlya, centrális elhelyezkedése, az ország mérete, a másodlagos piacok hiánya (nagy(obb)városok), a centralizált közúti struktúra, valamint a decentralizált ipari parki rendszer azonban nem tette lehetővé, hogy nagyobb volumenű spekulatív (vagy fejlesztői-befektetői) ipari ingatlan piac alakuljon ki vidéki helyszíneken” – mondja Beck Tamás.

Mire számíthatunk 2014-ben?

Mivel a nagyobb volumenű fejlesztésekkel kapcsolatos döntések, trendváltozások lassú folyamatok, ezért 2014-ben nem várható jelentős elmozdulás a budapesti raktárpiacon. Hiányoznak azok a háttér-keresleti tényezők, amelyek komolyabb igénynövekedést tudnának generálni, különösen a fővárosi logisztikai piac vonatkozásában. „A magas üresedési ráta (jelenleg kb. 23 %, azaz bő 400.000 m2) akár több éven keresztül az igények komoly felszívója lehet jelentősebb új fejlesztések nélkül is, nem is számolva az ún. látens üresedéssel (végfelhasználóknál meglévő, piacra nem kerülő kihasználatlan területek), melyek további „tartalékokat” jelentenek. Ezzel szemben a vidéki ingatlanpiacon akár további aktivitást, bővülést lehet megfigyelni, döntően a gyártó cégek igényeihez és a növekvő kínálathoz kapcsolódóan” – teszi hozzá Beck Tamás.

A várt fellendülés érdekében mindenképpen az igények növekedése szükséges, amely magával vonja a fejlesztések növekedését. „Az igények növekedéséhez elengedhetetlen – elsősorban – a fogyasztás, majd ennek következtében a gyártási kapacitások bővülése (igény oldal), mely magával vonja a gyártócsarnokok és az alapanyag- vagy késztermék-raktár fejlesztését (fejlesztési oldal). Úgy gondolom, a napi sajtóból pontosan lehet tájékozódni, hogy a fogyasztás bővülése/bővítése milyen intézkedések révén érhető el, ez a többszörös áttétel pozitívan hathat a fejlesztésekre és az ingatlanvásárlásokra. Itt kiemelnék egy pozitív példát: ingatlanpiaci szereplők a kisebb-közepes méretű ingatlanok megvásárlása tekintetében keresletnövekedésről számolnak be az ún. Matolcsy-hitel hatásaként” – összegez Beck Tamás.

A cikk az Ingatlan Évkönyv 2013/14 című kiadvány 73. oldalán található. Amennyiben szívesen olvasná évkönyvünk további cikkeit, tekintse meg az online változatot vagy rendelje meg, és mi ingyen elpostázzuk Önnek. 

Média forrás: Ingatlan Évkönyv 2013/14

Tetszett a cikk? Itt megoszthatja!

Hozzászólások: 0 db

A hosszászólások moderálás után jelennek meg, melynek célja a trágár stílusú, más felhasználókat vallási, etnikai, világnézeti, vagy egyéb szempontból sértő, valamint politikai témájú hozzászólások kiszűrése.

Még nem érkezett hozzászólás. Legyen Ön az első!

Szóljon hozzá a cikkhez! (kattintásra kinyílik)
iroda.hu V. Díjátadó Gála Irodablog.hu - Munka. Stílus. Design. theBAR by iroda.hu Ingatlan évkönyv 2014-2015

PARTNEREINK

MBSZ IMEDIA - Médiafigyelő Médiafigyelés MTI Brand Trend HuGBC