X

Hírfigyelő feliratkozás

Érdekli az ingatlanpiac? Iratkozzon fel napi hírfigyelőnkre, hogy első kézből értesülhessen a legfontosabb hírekről, eseményekről.

Aki lemarad, az kimarad!

Napi hírfigyelő feliratkozás

Érdekli az ingatlanpiac? Iratkozzon fel naponta megjelenő hírlevelünkre, hogy első kézből értesüljön a piac híreiről, eseményeiről. Kérjük töltsön ki minden mezőt a sikeres feliratkozáshoz.

Ön szerint másnak is érdekes lehet ez a cikk?

Töltse ki az űrlapot, és küldje el e-mailben!

Véleményed szerint másnak is érdekes lehet a rendezvény?

Töltsd ki az itt található űrlapot, hogy elküldhesd emailben!

Regisztráció az Arcképcsarnokba

Szerepelni szeretne az ingatlanpiaci Arcképcsarnokban? Küldje el regisztrációs kérelmét az alábbi adatlap kitöltésével. A *-gal jelölt mezők kitöltése kötelező!

Adatmódosítás

Szeretné az itt található adatokat módosítani? Kérjük írjon üzenetet munkatársunknak, aki elvégzi a kért módosításokat.

Kapcsolatfelvétel

Vegye fel a kapcsolatot vele:

Hogyan béreljünk irodát? Jó tanácsok bérlőknek

2013. Március 21. Iroda
Melyek a legfontosabb szempontok? Mire figyeljen a bérlő, milyen tényezőket mérlegeljen? Az iroda.hu most a legfontosabb kérdésekre megadja a választ!

Melyek a fő szempontok a megfelelő iroda kiválasztásánál?

A legfontosabb kritériumok a következők, bár a rangsort sokszor szubjektív tényezők határozzák meg:

  • Elsődleges szempont, hogy a bérlők tudják és ismerjék a saját igényeiket.
  • Az iroda mindenféleképpen rendelkezzen jó tömegközlekedési lehetőségekkel, (lehetőleg kötöttpályás tömegközlekedés mellett helyezkedjen el, preferált a metró) a Váci úti irodafolyosó esetében ez fontos tényező.
  • Az irodaház lehetőség szerint szép reprezentatív lobbyval, recepcióval rendelkezzen, ha vendég érkezik, egyértelmű legyen a házba való bejutás, a bérlők elérése.
  • Minél több szolgáltatást kínál egy épület házon belül vagy akár közvetlen környezetében, annál könnyebben képes új bérlőket csábítani vagy a meglévőket megtartani (pl. étterem, kávézó, bankfiók, posta, kerékpár-tároló, autómosó). Egy közeli bevásárlóközpont nagy vonzerőt jelenthet.
  • Sokan partner cégeikhez, ügyfeleikhez vagy megbízóikhoz közel keresnek irodát.
  • Egyes cégek szem előtt tartják, hogy a dolgozók életében ne legyen nagy változás egy költözés, és úgy keresnek épületet, hogy a lakóhelyüktől könnyen elérhessék.
  • Egyre fontosabb, hogy az irodaházak kövessék és garantálják azokat a műszaki megoldásokat, amelyek elengedhetetlenek egy mai nemzetközi vagy hazai cég zavartalan működéséhez alacsony költségek mellett (UPS, kettős betáp, dízel generátor, külső árnyékolók, 24 órás hűtés/fűtés, épületfelügyeleti rendszer, sprinkler, kettős menekülő útvonalak, akadálymentes épület, irodaterek levegőjének párásítása, wifi a közös területeken).
  • Zöld megoldások iránti növekvő igény, vagyis aki tudatosan óvja a környezetét, az odafigyel arra, hogy milyen környezetkímélő megoldásokkal rendelkezhet egy-egy épület. A legegyszerűbb szelektív hulladékgyűjtéstől kezdve ezek a következők lehetnek: mozgásérzékelős világítás a közösségi terekben, esővíz-gyűjtés és újrafelhasználás, napkollektorok használata, árnyékoló rendszer, újrafelhasznált anyagok (pl.: padlószőnyeg), hőszivattyú (0 % CO kibocsátás), hővisszanyeréses hűtő-fűtő rendszer, vízfelhasználás nélküli ún. zöld autómosó, felhasznált levegő újrahasznosítása (pl.: garázs fűtése), energiatakarékos világítótestek.
  • Napfény és friss levegő-ellátás. Alapkövetelmény a világos terek kialakításának lehetősége cellás és nyitott terű iroda esetén egyaránt. Hatékony, rugalmas alaprajzi elrendezés.
  • Megoldott parkolás: épületen belül, illetve az épület közvetlen közelében.
  • Problémamentes üzemeltetés: ezt a kritériumot a legnehezebb előre megítélni, ugyanakkor a bérlők mindennapjait alapvetően befolyásolja az üzemeltetés minősége. Az azonnali, felkészült segítség elégedettséggel tölti el a bérlőket, míg a kevésbé megbízható üzemeltetés akár tönkre is teheti a bérlő és a bérbeadó kapcsolatát.
  • Összköltségek alakulása: bérleti díj és üzemeltetési díj hatékonysága.
  • Alacsony közös területi szorzó.

 

Melyek a prémium lokációk?

Hagyományos értelemben véve a pesti oldalon a Belváros, vagyis az V. kerület, míg Budán az I. kerület, illetve a II. és a XII. kerületek belső részei számítanak prémium lokációknak. A bérlők körében legnépszerűbb lokáció a Váci úti folyosó.

 

Miért fontos az irodapiac ismerete?

Sok ügyfél nincsen tisztában azzal, hogy egy irodabérlés milyen költséget emészt fel a cég életében, és milyen hatással lehet a későbbiekben a nyereségességre. Anyagi viszonyaikat rosszul mérik fel, esetleg túlköltekeznek. Ennek a tájékozatlanság és a piaci viszonyok ismeretének a hiánya az oka. Fontos, hogy a cégek folyamatosan figyelemmel kísérjék az irodapiac változásait, és akár területet kell csökkenteniük vagy növelniük, legyenek tisztában az aktuális piaci feltételekkel.

 

Miért fogadjanak fel ingatlanügynökséget?

Érdemes ingatlanügynökség segítségét kérni irodakeresés, szerződés-újratárgyalás, hosszabbítás esetén, hiszen az irodapiac a lakócélú ingatlanpiacnál szofisztikáltabb terület, ahol sokrétű információt (helyszín, műszaki paraméterek, üzemeltetési feltételek, a számtalan irodaház előnyeinek és hátrányainak ismerete stb.) kell feldolgoznia az adott cégnek. Legjobb, ha a helyszín kiválasztása mellett az ingatlanügynökség tárgyalja le a szerződést is a bérbeadóval, hiszen előfordul, hogy az adott cég rossz feltételekkel bérel irodát, vagy előnytelen szerződést köt. Az ügynökség felméri az ügyfél igényeit, lehetőségeit, és hosszú távra tervez, hogy ne legyen gond, ha nagyobb területre van szükség, vagy ha vissza kell adni egyes területeket a későbbiekben. Arról nem is beszélve, hogy sokkal hamarabb le lehet zárni a keresési folyamatot, illetve a szerződések tárgyalását egy professzionális tanácsadó segítségével.

 

Miért gondolkodjunk előre?

Figyeljük a piacot, a változó folyamatokat, árakat, netán az újonnan átadott irodaházak kondícióit, hogy jobb feltételekkel tudjunk új szerződést kötni, vagy olcsóbban tudjunk máshol bérelni. Számos példa adódik arra, hogy az adott cég nem is tudja pontosan, hogy mikor jár le a szerződése. Ennek oka lehet, hogy esetleg – akár a válság miatt is – nagy a fluktuáció a cégeknél, és mindig új munkatárs foglalkozik a bérleti ügyekkel. Pedig érdemes 3-5 éves tervezési ciklusokban gondolkodni. A takarékosság legyen a jelszavunk, amely párosuljon hatékonysággal, azaz már előre kalkuláljunk a bővülési lehetőségekkel, ha úgy alakul a cég helyzete. A hatékonyság mellett meg kell említeni a rugalmasságot is. Vagyis el kell döntenünk, hogy az iroda kiválasztásánál mi a fontos: az olcsó üzemeltetés, vagy a lokáció, ha például drága helyen akarunk bérelni, hogy reprezentáljunk a partnereinknek.

 

Mennyi időre kössünk bérleti szerződést?

Ez természetesen sok mindentől függ, de egy 5 éves szerződés kilépési/újratárgyalási lehetőséggel a 3. év végén sok lehetőséget meghagy a bérlőknek. Általában a fix 5 éves szerződések dominálnak abban az esetben, ha a bérlő az irodakialakítás finanszírozását a bérbeadótól várja el. Vannak bérbeadók, akik csak úgy tudják biztosítani a rugalmasabb feltételeket, ha a bérlő rövidebb 3 éves periódusra ír alá – ekkor azonban fennáll az a veszély, hogy a 3. év végén mégis költöznie kell a bérlőnek. Ha az általános kialakítással is beéri az ügyfél, úgy nem terheli a bérbeadót extra kialakítási díj, és ez esetben rövidebb időtartamú szerződést is hajlandó kötni.

 

Mi az a subleasing/albérletbeadás?

Lényeges kérdés az ún. sublease lehetőség, hogy a cég – ha tönkremegy, elköltözik, bővül – albérletbe adhassa az általa bérelt területet. Ezt általában minden épület megengedi, de így sem könnyű éppen akkora területigénnyel rendelkező albérlőt találni, mint amekkora területet a bérlő albérletbe szeretne adni. Ráadásul a bérlemények leválasztása, a kisebb átalakítások a bérlőt terhelik. Érdemes itt is ügynökség segítségét kérni. Nagyon ritka, hogy az albérlő igényeire szabnák a területet, és a jelenlegi piacon a túlkínálat következtében számtalan lehetőség adódik közvetlenül a bérbeadótól bérelni, aki az igényeknek megfelelően alakítja ki a területet, akár plusz költségek nélkül is.

 

A bérleti díj esetében mire figyeljen a bérlő?

Az összköltség a legfontosabb, de sokan nem tudják, hogy mi a különbség a nettó és bruttó irodaterületek között. A nettó irodaterület a kizárólagosan használt irodatér. Ehhez sok esetben számítanak egy szinti közös terület (a lift előtér vagy mosdók arányos része), és erre jön rá az épület közös területi szorzója (minden egyéb közös terület, recepció, mélygarázs stb.). Ez általában a régebbi házaknál nagyobb százalékos érték, az új épületeknél pedig kisebb érték. Minél kisebb, annál jobb. Így kapjuk meg a bruttó irodaterületet, és ezután fizetjük a bérleti díjakat.  Fontos, hogy ha a bérbeadó felkínál ún. bérletmentes időszakokat is, azok elmúltával a bérleti díj emelkedni fog, ezért ha van lehetőség évente elosztani ezeket az időszakokat, akkor az irodabérletre szánt büdzsé kevésbé fog emelkedni.

 

Milyen színvonalon üzemeltetetik az épületet?

Nem is gondolnánk, hogy az adott cég működésére mennyire kihat az irodaház műszaki technológiája és karbantartási színvonala. Hiszen például ha elromlik a légkondicionálás a nyári kánikula alatt, akkor el kell küldeni a dolgozókat, le kell mondani a tárgyalásokat. Az IT-eszközök árammal üzemelnek, és egy áramszünet esetén komoly hátrány származhat abból, ha a bérlő nem tud dolgozni. Fontos, hogy ezeket a műszaki hibákat milyen reakcióidővel javítja ki az adott üzemeltető. Egy ingatlanügynökség ezzel kapcsolatban is meg tudja osztani piaci tapasztalatait a bérlőkkel, sőt a szerződés-tárgyalások alatt segítheti őket azzal, hogy a szerződést kiegészíti egy SLA (service level agreement) melléklettel, amelyben előre egyeztetik a felek, hogy műszaki meghibásodások esetén milyen reakcióidők alatt tudja a bérbeadó/üzemeltető a hibákat elhárítani. Ez egyre fontosabb, és a nagyobb operációval rendelkező cégeknél (pl.: shared service centereknél) elengedhetetlen.

 

Számít-e a zöld irodaház-definíció, megújuló energiaforrás, napenergia, geotermikus energia, esővíz-gyűjtés, szennyvíz-hasznosítás vagy ez még csak úri huncutság?

Ez egyre fontosabb. Nemcsak a bérlőknek, de a bérbeadóknak is, hiszen ezeknek a hiányában komoly bérlőket veszíthetnek el. Ezekkel a megoldásokkal lehet a házakat hatékonyan alacsonyabb díjakon üzemeltetni, és például kivédeni az energiaárak emelését, ha mondjuk a háznak egyáltalán nincsen gázfelhasználása. Mindemellett a fejlesztőknek hosszú távon sokkal előnyösebb egy zöld minősítéssel rendelkező épületet építeni. A minősítés során szigorú követelményeknek kell megfelelniük, amelyek garanciát jelentenek az épület minőségét tekintve, így az hosszabb távon őrzi meg értékét, és adott esetben könnyebben értékesíthető lesz.

 

Milyen plusz szolgáltatásokat szeretnek az irodisták?

A kerékpár-tároló és zuhanyzó most már mindenütt alapszolgáltatás. Fontos, hogy a házban legyen valamilyen jó étkezési lehetőség. Ha jó a forgalma, és szeretnek oda járni a bérlők, akkor hosszú távon jó megoldás a háznak. Ha nincsen, akkor lehet, hogy egyáltalán nem megy oda az adott bérlő. Jó ha vannak kiegészítő szolgáltatások a környéken: posta, ruhatisztító, bankfiókok, egyéb étkezési lehetőségek, papír-írószer, élelmiszerbolt, benzinkút, autómosó, konditerem. Csocsóasztalt inkább a bérlők saját maguknak vesznek az irodába. Persze az sem baj, ha lehet kicsit shoppingolni a közelben.

 

Megéri-e „B” kategóriába költözni?

A „B” kategória fellendülését egyértelműen elősegítette a válság, hiszen a cégek kisebb büdzsével gazdálkodnak. Vannak nagyon jó „B” kategóriás épületek. Tisztában kell lenni itt is a kialakítási minőséggel és a költségekkel. A „B” kategóriás épületek előnye azonban leginkább abban rejlik, hogy egészen kis területeket is bérbe lehet venni nagyon rövid időre. Természetesen az ilyen épületek bérleti díja alacsonyabb a modern épületekétől, de minőségüket és komfort-érzetüket tekintve messze elmaradnak az „A” kategóriától. Az üzemeltetésük akár költségesebb is lehet, így összességében nem garantált, hogy feltétlenül jobb lesz az összköltségük.

 

Az iroda kialakításnál mire figyeljen a bérlő?

A kialakításnál azt kell mérlegelnünk, hogy cégünk működését az új iroda és bútorozás hogyan tudja a legoptimálisabban támogatni, valóban kell-e mindenkinek fix munkahely, szoba, asztal, vagy lehet-e közös munkaállomásokat, touchdown munkahelyeket kialakítani. Az új kialakítás világosan tükrözze a cég kultúráját, arculatát. Cégtípustól függetlenül Magyarországon is egyre általánosabb az egyterű „open space” iroda, vagy a „kombi”, azaz vegyesen cellás és egyterű iroda. Ezekkel a típusokkal területet lehet optimalizálni a hagyományos cellás irodához képest, illetve támogatni a hatékonyabb kommunikációt, interakciót a munkatársak között. A költözés egy ritka és nagy lehetőség minden vállalat életében, ezért fontos a jó előkészítés és kommunikáció a szervezeten belül, hogy az új irodát mindenki a magáénak érezhesse, és ne féljen a változástól. Bízzon az irodatervezés területén jártas belsőépítész tanácsaiban és útmutatásában. Lehetőleg már a költözési szándék megfogalmazásakor kerüljön bevonásra belsőépítész avagy irodabútoros szakértő, ezzel ugyanis rengeteg későbbi kellemetlenséget és – ami még fontosabb – költséget lehet megtakarítani.

 

Milyen költségelemek merülnek fel a kialakításnál?

Az iroda kialakításának költsége 70-120.000 forint/m2 között váltakozhat. A bútorzat költsége 1500-2500 euró/munkahely között mozoghat. Valamint ehhez járul az IT-rendszer, a beléptető rendszer, a kamera- vagy riasztó-rendszer kiépítése, bár ezek erősen igényfüggőek.

 

Melyek most a trendi belsőépítészeti megoldások?

Előtérbe kerülnek a lounge és lobby bútorok minden gyártónál, mert az irodai kantinok, break-outok, pihenők szerves részeivé válnak az iroda életének, a munkatársak nem csak ebédelni, kávézni járnak oda, hanem tárgyalni, dolgozni is. Fontosak az új akusztikai megoldások – paravánok, bútorok, hangelnyelő burkolatok –, amelyek az egyterű irodák zaját csökkentik. Az új média-lehetőségek egyre inkább a bútorrendszerekbe integráltan készülnek. Bizonyos tértervezési koncepcióknál megjelentek a térbefüggesztett akusztikai panelek, amelyek„díszítő” szerepükön túl funkcionálisan az egyterű irodában terjedő hang elnyelésére is képesek.

A cikk az Iroda Évkönyv 6. évfolyamának 32. oldalán található. Amennyiben szívesen olvasná évkönyvünk további cikkeit, tekintse meg az online változatot.

+++

Az iroda.hu-csoport internetes felületein megjelenő saját cikkek másolásához, utánközléséhez a kiadó engedélye szükséges. A kiadó kizárólag a lead átvételéhez járul hozzá, mely után a cikk linkjét kérjük elhelyezni!

Média forrás: Iroda Évkönyv 6.
A weboldal 320px-es felbontás alá nincsen optimalizálva.

Kérjük tekintse meg nagyobb felbontású eszközről oldalunkat!

Hogyan béreljünk irodát? Jó tanácsok bérlőknek

Melyek a legfontosabb szempontok? Mire figyeljen a bérlő, milyen tényezőket mérlegeljen? Az iroda.hu most a legfontosabb kérdésekre megadja a választ!

Melyek a fő szempontok a megfelelő iroda kiválasztásánál?

A legfontosabb kritériumok a következők, bár a rangsort sokszor szubjektív tényezők határozzák meg:

  • Elsődleges szempont, hogy a bérlők tudják és ismerjék a saját igényeiket.
  • Az iroda mindenféleképpen rendelkezzen jó tömegközlekedési lehetőségekkel, (lehetőleg kötöttpályás tömegközlekedés mellett helyezkedjen el, preferált a metró) a Váci úti irodafolyosó esetében ez fontos tényező.
  • Az irodaház lehetőség szerint szép reprezentatív lobbyval, recepcióval rendelkezzen, ha vendég érkezik, egyértelmű legyen a házba való bejutás, a bérlők elérése.
  • Minél több szolgáltatást kínál egy épület házon belül vagy akár közvetlen környezetében, annál könnyebben képes új bérlőket csábítani vagy a meglévőket megtartani (pl. étterem, kávézó, bankfiók, posta, kerékpár-tároló, autómosó). Egy közeli bevásárlóközpont nagy vonzerőt jelenthet.
  • Sokan partner cégeikhez, ügyfeleikhez vagy megbízóikhoz közel keresnek irodát.
  • Egyes cégek szem előtt tartják, hogy a dolgozók életében ne legyen nagy változás egy költözés, és úgy keresnek épületet, hogy a lakóhelyüktől könnyen elérhessék.
  • Egyre fontosabb, hogy az irodaházak kövessék és garantálják azokat a műszaki megoldásokat, amelyek elengedhetetlenek egy mai nemzetközi vagy hazai cég zavartalan működéséhez alacsony költségek mellett (UPS, kettős betáp, dízel generátor, külső árnyékolók, 24 órás hűtés/fűtés, épületfelügyeleti rendszer, sprinkler, kettős menekülő útvonalak, akadálymentes épület, irodaterek levegőjének párásítása, wifi a közös területeken).
  • Zöld megoldások iránti növekvő igény, vagyis aki tudatosan óvja a környezetét, az odafigyel arra, hogy milyen környezetkímélő megoldásokkal rendelkezhet egy-egy épület. A legegyszerűbb szelektív hulladékgyűjtéstől kezdve ezek a következők lehetnek: mozgásérzékelős világítás a közösségi terekben, esővíz-gyűjtés és újrafelhasználás, napkollektorok használata, árnyékoló rendszer, újrafelhasznált anyagok (pl.: padlószőnyeg), hőszivattyú (0 % CO kibocsátás), hővisszanyeréses hűtő-fűtő rendszer, vízfelhasználás nélküli ún. zöld autómosó, felhasznált levegő újrahasznosítása (pl.: garázs fűtése), energiatakarékos világítótestek.
  • Napfény és friss levegő-ellátás. Alapkövetelmény a világos terek kialakításának lehetősége cellás és nyitott terű iroda esetén egyaránt. Hatékony, rugalmas alaprajzi elrendezés.
  • Megoldott parkolás: épületen belül, illetve az épület közvetlen közelében.
  • Problémamentes üzemeltetés: ezt a kritériumot a legnehezebb előre megítélni, ugyanakkor a bérlők mindennapjait alapvetően befolyásolja az üzemeltetés minősége. Az azonnali, felkészült segítség elégedettséggel tölti el a bérlőket, míg a kevésbé megbízható üzemeltetés akár tönkre is teheti a bérlő és a bérbeadó kapcsolatát.
  • Összköltségek alakulása: bérleti díj és üzemeltetési díj hatékonysága.
  • Alacsony közös területi szorzó.

 

Melyek a prémium lokációk?

Hagyományos értelemben véve a pesti oldalon a Belváros, vagyis az V. kerület, míg Budán az I. kerület, illetve a II. és a XII. kerületek belső részei számítanak prémium lokációknak. A bérlők körében legnépszerűbb lokáció a Váci úti folyosó.

 

Miért fontos az irodapiac ismerete?

Sok ügyfél nincsen tisztában azzal, hogy egy irodabérlés milyen költséget emészt fel a cég életében, és milyen hatással lehet a későbbiekben a nyereségességre. Anyagi viszonyaikat rosszul mérik fel, esetleg túlköltekeznek. Ennek a tájékozatlanság és a piaci viszonyok ismeretének a hiánya az oka. Fontos, hogy a cégek folyamatosan figyelemmel kísérjék az irodapiac változásait, és akár területet kell csökkenteniük vagy növelniük, legyenek tisztában az aktuális piaci feltételekkel.

 

Miért fogadjanak fel ingatlanügynökséget?

Érdemes ingatlanügynökség segítségét kérni irodakeresés, szerződés-újratárgyalás, hosszabbítás esetén, hiszen az irodapiac a lakócélú ingatlanpiacnál szofisztikáltabb terület, ahol sokrétű információt (helyszín, műszaki paraméterek, üzemeltetési feltételek, a számtalan irodaház előnyeinek és hátrányainak ismerete stb.) kell feldolgoznia az adott cégnek. Legjobb, ha a helyszín kiválasztása mellett az ingatlanügynökség tárgyalja le a szerződést is a bérbeadóval, hiszen előfordul, hogy az adott cég rossz feltételekkel bérel irodát, vagy előnytelen szerződést köt. Az ügynökség felméri az ügyfél igényeit, lehetőségeit, és hosszú távra tervez, hogy ne legyen gond, ha nagyobb területre van szükség, vagy ha vissza kell adni egyes területeket a későbbiekben. Arról nem is beszélve, hogy sokkal hamarabb le lehet zárni a keresési folyamatot, illetve a szerződések tárgyalását egy professzionális tanácsadó segítségével.

 

Miért gondolkodjunk előre?

Figyeljük a piacot, a változó folyamatokat, árakat, netán az újonnan átadott irodaházak kondícióit, hogy jobb feltételekkel tudjunk új szerződést kötni, vagy olcsóbban tudjunk máshol bérelni. Számos példa adódik arra, hogy az adott cég nem is tudja pontosan, hogy mikor jár le a szerződése. Ennek oka lehet, hogy esetleg – akár a válság miatt is – nagy a fluktuáció a cégeknél, és mindig új munkatárs foglalkozik a bérleti ügyekkel. Pedig érdemes 3-5 éves tervezési ciklusokban gondolkodni. A takarékosság legyen a jelszavunk, amely párosuljon hatékonysággal, azaz már előre kalkuláljunk a bővülési lehetőségekkel, ha úgy alakul a cég helyzete. A hatékonyság mellett meg kell említeni a rugalmasságot is. Vagyis el kell döntenünk, hogy az iroda kiválasztásánál mi a fontos: az olcsó üzemeltetés, vagy a lokáció, ha például drága helyen akarunk bérelni, hogy reprezentáljunk a partnereinknek.

 

Mennyi időre kössünk bérleti szerződést?

Ez természetesen sok mindentől függ, de egy 5 éves szerződés kilépési/újratárgyalási lehetőséggel a 3. év végén sok lehetőséget meghagy a bérlőknek. Általában a fix 5 éves szerződések dominálnak abban az esetben, ha a bérlő az irodakialakítás finanszírozását a bérbeadótól várja el. Vannak bérbeadók, akik csak úgy tudják biztosítani a rugalmasabb feltételeket, ha a bérlő rövidebb 3 éves periódusra ír alá – ekkor azonban fennáll az a veszély, hogy a 3. év végén mégis költöznie kell a bérlőnek. Ha az általános kialakítással is beéri az ügyfél, úgy nem terheli a bérbeadót extra kialakítási díj, és ez esetben rövidebb időtartamú szerződést is hajlandó kötni.

 

Mi az a subleasing/albérletbeadás?

Lényeges kérdés az ún. sublease lehetőség, hogy a cég – ha tönkremegy, elköltözik, bővül – albérletbe adhassa az általa bérelt területet. Ezt általában minden épület megengedi, de így sem könnyű éppen akkora területigénnyel rendelkező albérlőt találni, mint amekkora területet a bérlő albérletbe szeretne adni. Ráadásul a bérlemények leválasztása, a kisebb átalakítások a bérlőt terhelik. Érdemes itt is ügynökség segítségét kérni. Nagyon ritka, hogy az albérlő igényeire szabnák a területet, és a jelenlegi piacon a túlkínálat következtében számtalan lehetőség adódik közvetlenül a bérbeadótól bérelni, aki az igényeknek megfelelően alakítja ki a területet, akár plusz költségek nélkül is.

 

A bérleti díj esetében mire figyeljen a bérlő?

Az összköltség a legfontosabb, de sokan nem tudják, hogy mi a különbség a nettó és bruttó irodaterületek között. A nettó irodaterület a kizárólagosan használt irodatér. Ehhez sok esetben számítanak egy szinti közös terület (a lift előtér vagy mosdók arányos része), és erre jön rá az épület közös területi szorzója (minden egyéb közös terület, recepció, mélygarázs stb.). Ez általában a régebbi házaknál nagyobb százalékos érték, az új épületeknél pedig kisebb érték. Minél kisebb, annál jobb. Így kapjuk meg a bruttó irodaterületet, és ezután fizetjük a bérleti díjakat.  Fontos, hogy ha a bérbeadó felkínál ún. bérletmentes időszakokat is, azok elmúltával a bérleti díj emelkedni fog, ezért ha van lehetőség évente elosztani ezeket az időszakokat, akkor az irodabérletre szánt büdzsé kevésbé fog emelkedni.

 

Milyen színvonalon üzemeltetetik az épületet?

Nem is gondolnánk, hogy az adott cég működésére mennyire kihat az irodaház műszaki technológiája és karbantartási színvonala. Hiszen például ha elromlik a légkondicionálás a nyári kánikula alatt, akkor el kell küldeni a dolgozókat, le kell mondani a tárgyalásokat. Az IT-eszközök árammal üzemelnek, és egy áramszünet esetén komoly hátrány származhat abból, ha a bérlő nem tud dolgozni. Fontos, hogy ezeket a műszaki hibákat milyen reakcióidővel javítja ki az adott üzemeltető. Egy ingatlanügynökség ezzel kapcsolatban is meg tudja osztani piaci tapasztalatait a bérlőkkel, sőt a szerződés-tárgyalások alatt segítheti őket azzal, hogy a szerződést kiegészíti egy SLA (service level agreement) melléklettel, amelyben előre egyeztetik a felek, hogy műszaki meghibásodások esetén milyen reakcióidők alatt tudja a bérbeadó/üzemeltető a hibákat elhárítani. Ez egyre fontosabb, és a nagyobb operációval rendelkező cégeknél (pl.: shared service centereknél) elengedhetetlen.

 

Számít-e a zöld irodaház-definíció, megújuló energiaforrás, napenergia, geotermikus energia, esővíz-gyűjtés, szennyvíz-hasznosítás vagy ez még csak úri huncutság?

Ez egyre fontosabb. Nemcsak a bérlőknek, de a bérbeadóknak is, hiszen ezeknek a hiányában komoly bérlőket veszíthetnek el. Ezekkel a megoldásokkal lehet a házakat hatékonyan alacsonyabb díjakon üzemeltetni, és például kivédeni az energiaárak emelését, ha mondjuk a háznak egyáltalán nincsen gázfelhasználása. Mindemellett a fejlesztőknek hosszú távon sokkal előnyösebb egy zöld minősítéssel rendelkező épületet építeni. A minősítés során szigorú követelményeknek kell megfelelniük, amelyek garanciát jelentenek az épület minőségét tekintve, így az hosszabb távon őrzi meg értékét, és adott esetben könnyebben értékesíthető lesz.

 

Milyen plusz szolgáltatásokat szeretnek az irodisták?

A kerékpár-tároló és zuhanyzó most már mindenütt alapszolgáltatás. Fontos, hogy a házban legyen valamilyen jó étkezési lehetőség. Ha jó a forgalma, és szeretnek oda járni a bérlők, akkor hosszú távon jó megoldás a háznak. Ha nincsen, akkor lehet, hogy egyáltalán nem megy oda az adott bérlő. Jó ha vannak kiegészítő szolgáltatások a környéken: posta, ruhatisztító, bankfiókok, egyéb étkezési lehetőségek, papír-írószer, élelmiszerbolt, benzinkút, autómosó, konditerem. Csocsóasztalt inkább a bérlők saját maguknak vesznek az irodába. Persze az sem baj, ha lehet kicsit shoppingolni a közelben.

 

Megéri-e „B” kategóriába költözni?

A „B” kategória fellendülését egyértelműen elősegítette a válság, hiszen a cégek kisebb büdzsével gazdálkodnak. Vannak nagyon jó „B” kategóriás épületek. Tisztában kell lenni itt is a kialakítási minőséggel és a költségekkel. A „B” kategóriás épületek előnye azonban leginkább abban rejlik, hogy egészen kis területeket is bérbe lehet venni nagyon rövid időre. Természetesen az ilyen épületek bérleti díja alacsonyabb a modern épületekétől, de minőségüket és komfort-érzetüket tekintve messze elmaradnak az „A” kategóriától. Az üzemeltetésük akár költségesebb is lehet, így összességében nem garantált, hogy feltétlenül jobb lesz az összköltségük.

 

Az iroda kialakításnál mire figyeljen a bérlő?

A kialakításnál azt kell mérlegelnünk, hogy cégünk működését az új iroda és bútorozás hogyan tudja a legoptimálisabban támogatni, valóban kell-e mindenkinek fix munkahely, szoba, asztal, vagy lehet-e közös munkaállomásokat, touchdown munkahelyeket kialakítani. Az új kialakítás világosan tükrözze a cég kultúráját, arculatát. Cégtípustól függetlenül Magyarországon is egyre általánosabb az egyterű „open space” iroda, vagy a „kombi”, azaz vegyesen cellás és egyterű iroda. Ezekkel a típusokkal területet lehet optimalizálni a hagyományos cellás irodához képest, illetve támogatni a hatékonyabb kommunikációt, interakciót a munkatársak között. A költözés egy ritka és nagy lehetőség minden vállalat életében, ezért fontos a jó előkészítés és kommunikáció a szervezeten belül, hogy az új irodát mindenki a magáénak érezhesse, és ne féljen a változástól. Bízzon az irodatervezés területén jártas belsőépítész tanácsaiban és útmutatásában. Lehetőleg már a költözési szándék megfogalmazásakor kerüljön bevonásra belsőépítész avagy irodabútoros szakértő, ezzel ugyanis rengeteg későbbi kellemetlenséget és – ami még fontosabb – költséget lehet megtakarítani.

 

Milyen költségelemek merülnek fel a kialakításnál?

Az iroda kialakításának költsége 70-120.000 forint/m2 között váltakozhat. A bútorzat költsége 1500-2500 euró/munkahely között mozoghat. Valamint ehhez járul az IT-rendszer, a beléptető rendszer, a kamera- vagy riasztó-rendszer kiépítése, bár ezek erősen igényfüggőek.

 

Melyek most a trendi belsőépítészeti megoldások?

Előtérbe kerülnek a lounge és lobby bútorok minden gyártónál, mert az irodai kantinok, break-outok, pihenők szerves részeivé válnak az iroda életének, a munkatársak nem csak ebédelni, kávézni járnak oda, hanem tárgyalni, dolgozni is. Fontosak az új akusztikai megoldások – paravánok, bútorok, hangelnyelő burkolatok –, amelyek az egyterű irodák zaját csökkentik. Az új média-lehetőségek egyre inkább a bútorrendszerekbe integráltan készülnek. Bizonyos tértervezési koncepcióknál megjelentek a térbefüggesztett akusztikai panelek, amelyek„díszítő” szerepükön túl funkcionálisan az egyterű irodában terjedő hang elnyelésére is képesek.

A cikk az Iroda Évkönyv 6. évfolyamának 32. oldalán található. Amennyiben szívesen olvasná évkönyvünk további cikkeit, tekintse meg az online változatot.

+++

Az iroda.hu-csoport internetes felületein megjelenő saját cikkek másolásához, utánközléséhez a kiadó engedélye szükséges. A kiadó kizárólag a lead átvételéhez járul hozzá, mely után a cikk linkjét kérjük elhelyezni!

Média forrás: Iroda Évkönyv 6.

Tetszett a cikk? Itt megoszthatja!

Hozzászólások: 0 db

A hosszászólások moderálás után jelennek meg, melynek célja a trágár stílusú, más felhasználókat vallási, etnikai, világnézeti, vagy egyéb szempontból sértő, valamint politikai témájú hozzászólások kiszűrése.

Még nem érkezett hozzászólás. Legyen Ön az első!

Szóljon hozzá a cikkhez! (kattintásra kinyílik)
iroda.hu V. Díjátadó Gála Irodablog.hu - Munka. Stílus. Design. theBAR by iroda.hu Ingatlan évkönyv 2014-2015

PARTNEREINK

MBSZ IMEDIA - Médiafigyelő Médiafigyelés MTI Brand Trend HuGBC