X

Hírfigyelő feliratkozás

Érdekli az ingatlanpiac? Iratkozzon fel napi hírfigyelőnkre, hogy első kézből értesülhessen a legfontosabb hírekről, eseményekről.

Aki lemarad, az kimarad!

Napi hírfigyelő feliratkozás

Érdekli az ingatlanpiac? Iratkozzon fel naponta megjelenő hírlevelünkre, hogy első kézből értesüljön a piac híreiről, eseményeiről. Kérjük töltsön ki minden mezőt a sikeres feliratkozáshoz.

Ön szerint másnak is érdekes lehet ez a cikk?

Töltse ki az űrlapot, és küldje el e-mailben!

Véleményed szerint másnak is érdekes lehet a rendezvény?

Töltsd ki az itt található űrlapot, hogy elküldhesd emailben!

Regisztráció az Arcképcsarnokba

Szerepelni szeretne az ingatlanpiaci Arcképcsarnokban? Küldje el regisztrációs kérelmét az alábbi adatlap kitöltésével. A *-gal jelölt mezők kitöltése kötelező!

Adatmódosítás

Szeretné az itt található adatokat módosítani? Kérjük írjon üzenetet munkatársunknak, aki elvégzi a kért módosításokat.

Kapcsolatfelvétel

Vegye fel a kapcsolatot vele:

BUFFERING - 27% - irodapiac 2011

2012. Március 06. évkönyv
Bérlőket elhelyezni egy új fejlesztésű irodaépületben - egyenes út a közösségi örömszerzéshez a hazai ingatlanpiacon. Mindezt 2011-ben tenni: a belépő kód Nirvana országba, vagy, ahogy mások mondják, egyirányú könnyed utazás Valhallába, fiákerrel.

Csak sajnos a fiákerek száma is mintha megcsappant volna azon túl, hogy a kocsit vezetők Valhalla felé régen nem jártak, no meg a Nirvánáról is legfeljebb egy sikeres, de méltatlanul rövid életű zenekar emlékképe sejlik fel.

Tekintsük át 2011-et, mely leginkább ahhoz hasonlítható, mint amikor lassan kezd elállni az eső, és még lehet ugyan 1-2 rövidebb  zuhé, de már mindenki azt várja, hogy kitisztuljon az ég. Csak hát ezt este nehezebb látni, és érzésekre kell építeni?

Press DELETE to run SETUP
Fejlesztési telkek piaca


Fejleszteni jó. Kell hozzá szaktudás, megfelelően stabil idegrendszer, türelem, finanszírozás, meg telek. Ez utóbbi nélkül légvárakat építenénk, bár kétségtelen, van, aki ezt telken is meg tudja valósítani. Nézzük meg ez a rész-piac ma hol tart.

A fejlesztési telkek piaca igen érdekesen alakult 2011-ben, ha azt vesszük, hogy a vártnál talán kisebb mértékben indult meg a területek kiárusítása. A piacon megszokott, fejleszthető bruttó szintterületre vetített 40 ? 60 000 HUF vételár nyilván a múlté, ugyanakkor azok, akik még mindig tulajdonban vannak, csak ritka esetben válnak meg a projekttől, értsd: telektől. Napjainkban előbbi szám kissé rapszodikusan alakul, egész egyszerűen összehasonlítási adatok hiányában, valamint a már-már kalandosan sokrétű túlélési stratégiák okán. A finanszírozási piac fellendüléstől mentes stagnálása miatt kialakult, gyors és nem mindig őszinte exiteken felül leginkább olyan esetekben találkozunk értékesítéssel, amikor a telek még ?csak? egy telek, tehát nem rendelkezik építési engedéllyel, és a beszűkült fejlesztői piac okán a lokáció valószínűleg nem lesz az először fellendülésnek, vagy fejlődésnek induló területek között. Figyelembe véve, hogy csak Budapesten és környékén megközelítőleg bruttó 1 000 000 négyzetméternyi i
rodaterületet találunk realista és néha túl optimista tervrajzokon -  hol asztal felett, hol a fiókok mélyén - az ehhez képest bonyolított telek-értékesítések száma csekély.

Az idő telik, így a türelmes tőkével rendelkező tulajdonosokon és/vagy fejlesztőkön kívül a piac természetesen megtisztult. Viszont sok ?lebegő telek? van szerte a városban.  Azon területek, melyek a kissé túlfűtött korszakban érdekesnek bizonyultak, ám elhelyezkedésükben bátorságról árulkodtak, várhatóan nehezen találnak gazdára, még úgy is, hogy áruk erősen konvergál a kicsiny pozitív egész számok/négyzetméter felé.

Üdítő példák itt is vannak persze, történtek telekvásárlások nemzetközileg elismert fejlesztők által is, de ezen tranzakciók mennyisége bármelyik kezünkön megszámolható, ízlés szerint, még akár úgy is, hogy tradicionálisan szerencsétlen asztalos családból származunk.

A hosszú távú gondolkodás rövidtávra kalibrálása, újratervezés. Ez 2011 főbb jellemzője.

Control ? (H)alt ? delete
Finanszírozás


A finanszírozási piac az alcímben szereplő 3 szavacskával kitűnően tipizálható. Soha nem látott kontroll, mely ma már jó néhány pénzintézetnél, főleg a ?3 betűsöknél? átcsapott aktív gazda szerepbe. Ez nem feltétlenül baj, sőt, talán méltányolandó is, amennyiben a jó gazda gondossága nemcsak az adott eszköz fedezeti értékének az aktualizálására, hanem az ingatlan hasznosítására is kiterjed. A (H)alt szócska szabad értelmezésében a H lehetne akár hazánk jelzője is, mert a régióban nem mi vagyunk e terület 8 danos mesterei, ugyanakkor jelentheti a klasszikus szót is, melyet jó páran láthattak már német autópályákon, az előttük haladó rendőrautó hátsó szélvédőjén villogni. Olyankor pedig egy ideig nincs weiter fahren.

A fejlesztések finanszírozása továbbra is LTC alapon értelmezendő, LTV alapú konstrukció pedig olyan, mint a yeti. Mindenki hallott róla, de csak kevesen látták, akik pedig igen, nem biztos, hogy beszélni szeretnének róla.

A finanszírozás költségeinek alakulására a legmegfelelőbb szó talán a rapszodikus lehet, mert hiába van a megszokottnál talán alacsonyabb EUR Libor szint, mire az a felhasználóhoz jutna, elveszti ügyfélbarát mivoltát.

Használhatnánk akár a copy ? paste kifejezést is 2010-ről, de hát minden nap más, és a lehetőségek sugarai ott lapulnak az átlagos fejlesztő szívében. 
 
CAPS LOCK
Fejlesztői piac

 
A fejlesztések tekintetében az előrejelzések nem hazudtak, a sokak által várt fellendülés nem igazán indult meg, az előre prognosztizált 50 000 m2 körüli új átadás A kategóriás irodák tekintetében nem fog megvalósulni, összesen mintegy 42 000 m2 terület kerül ki a piacra a jó minőségű, ugyanakkor kedvező bérleti díjú lehetőségekre viszonylagosan kiéhezett minőségi bérlők éhes szemei elé.

A 2011-ben átadott A kategóriás irodaházak, illetve azok bérbe-adható területei:

Officium 14 500 m2
Köki ? Terminal 14 500 m2
Laurus 15 000 m2
Pasaréti Irodaház 5 185 m2
Mindösszesen: 41 685 m2


A fenti felsorolásból kiderül, hogy a 2010-es évben tapasztalt közel 150 000 négyzetméteres szinthez képest ez egy közel 70%-os visszaesés, miközben a bérlői igények nem csökkentek ilyen drasztikus mértékben. Ennek következtében a 2010-ben átélt, közel 25%-os üresedési-ráta csúcsot magunk mögött hagyva az olló szűkülése látszódik. Hogy ez pontosan hova fog vezetni? Aki tudja, adja át, de csak aki TÉNYLEG tudja?
A piaci felszívás 2010-ben átélte hosszú idő óta egyik legfontosabb, már-már eljegyzéssel felérő örömteli eseményét: említett évben 165 000 m2 területet fogadott magába a bérlői piac (értsd: ennyit béreltek), miközben 145 000 m2 került ?csak? átadásra. Ez jó ideje az első olyan év volt, mikor a felszívás meghaladta az átadásokat. Pozitív. Ugyanakkor a volumenek nem hazudnák, mint fent láttuk.
2011 év végére mi lesz az újonnan bérelt területek össztömege? Hát? nem tudni még, csodák voltak, vannak, lesznek.  Bizonyos hangok szerint jó, ha a 42 000 m2-t eléri, ugyanakkor vannak akik ezt negálják. A vőlegény még váratja a menyecskét.
2012 érdekessége, hogy még nem ma van, ugyanakkor ingatlanpiaci szemmel nem is holnap. A kettő között valahol. Az optimista forgatókönyvek 70 000 m2 új átadást vizionálnak, ezek közül azonban némelyik épület nem tart még ott, ahol tartania kellene, ha be akar kerülni az elit 2012-es  klubba.

PRESS ESC
A piac bérlői szemmel


Mára mindenki nagyjából újratárgyalta a lassan ködbe vesző, ám szinte mindenkinek aranyozott serlegekkel kibélelt évekből örökölt bérleti szerződését. Az ott szereplő számok erősen tükrözték azt a fajta hedonista, a win-win egyezségek édes-lilás füstje által átitatott mételyes ködbe vesző időszakot, mikor nem átallott a bérlő olyan magas bérleti díjakat fizetni, melyeket a gazdasági recesszió előtti Woodstock hangulat csak elbírt.

A matek mára máshogy kezdődik, a finanszírozás okozta feszült évek rányomták bélyegüket a tulajdonosok pénzügyeseire és részvényeseire, így a nyomottabb bérleti díjakra való hajlandóság átszökött 2010-ből 2011-re. Nyilván a kiváló minőségnek ára van, és hallani 14 EUR/m2 közeli, és feletti alap bérleti díjakról (most a super central CBD területeket ne érintsük), ugyanakkor nagy közösségi tömörülés ilyen számok környékén nincs.

Elmondható, hogy a 2010 évben tapasztalt mélységekről elmozdulni nem sikerült még, ugyanakkor a fejlesztések várható üteme, valamint a kedvezőnek tűnő bérleti adatok mutathatnak jó irányba is. A gond a feltételes mód. Így ugyanis senki sem bérel, ugyanakkor ez a fajta kifejezésmód izzadság-cseppeket szór a fejlesztők és tulajdonosok pozsgás homlokára, mert egy dolgot jelent: kiszámíthatatlanságot.

Az igazság ott van, hogy az átlagok változnak. Csökken a tranzakciónként bérelt területek mérete, a bérleti díjak kialkudásánál eleddig nemigen alkalmazott konstrukciók bukkannak fel, minek következtében szélsőségek keletkeznek.

A bérlők kiútkeresése letisztulttá vált, az elhúzódó recesszió  azonban 2011 második felére is tartogatott meglepetéseket. A szűkülő méretű piac egyik oldalon nyomhatná a bérleti díjakat felfelé, ugyanakkor a bérlők költségérzékenysége ? és itt tömeges érzékenységüket értem ? épp az ellenkező irányba hat. A 2011-es év utolsó szakaszának, és a 2012-es év első felének tanúságai sokáig meghatározzák majd a hazai bérlői oldalt.
Nem várható, hogy a hazai A kategória belecsúszna végleg a 10-11-es EUR/m2 kategóriába, ugyanakkor végleges és határozott elmozdulás felfelé még nem látszik kristály tisztán.

FORMAT C ? for the lucky ones SHIFT
Ingatlankezelés


Bevételt a ?van?-on lehet realizálni. Több-kevesebb sikerrel abszolválták ezt sokan, de kétségtelenül egy szolgáltatási színvonal emelkedés következett be. Mert szolgáltatni kell, bérlőt megtartani pedig még inkább. A másik vonal azoké, akik saját ingatlannal rendelkeznek, és az egyszerű megélhetés okán saját házaikat kezdték menedzselni. Mert eladni butaság, banknak örömmel átengedni általában szintén, úgyhogy amíg lehet, és van bérlő, ezt kellett tenni.

Több cég hozta házon belülre a Facility Managementet, igaz, ezt már 2010-ben megtették. Egyszerű az ok: a körülbelül 8-10% management fee így megspórolható, jobb esetben megtartható házon belül.

Az üzemeltetési költség audit 2011-re érett be, jelenti ez azt, hogy a bérlők ekkora realizálták, hogy a menü drága is meg nem is mindig finom. Nézzünk hát táplálóbb (több szolgáltatás), élvezetesebb (olcsóbb) lehetőségek felé. Sorjáztak is a szigorú tekintetű ?auditorok? a bérlők pénzügyeseinek irodája előtt, és kisebb műszaki csoportok jártak-keltek a különböző irodaházakban. Eredmény: tudatosabb és költséghatékonyabb üzemeltetés sok helyen. Mert sosem késő a dolgok mélyére nézni, ahogyan ezt annak idején Lajka kutya is megmondta, mikor látta, hogy a föld gyorsabban közeledik hozzá, mint ahogyan azt ő szerette volna.

Itt kell megemlíteni, hogy a modern homo erectus történetének papíron egyik legjelentősebb eredményeként aposztrofált zöld hullám hatásai most gyűrűztek be.  A szürke víz használata már nem csak régi fekete fehér realista filmekben bukkan fel, hanem irodaházakban is, és a megfelelően karbantartott rendszerek bizony csökkentik az adott ingatlan közös területeinek költségeit. És tényleg.

Hogy akkor miért format C? Mert az üzemeltetés 2011-re végleg elvesztette azt a báját, hogy ez sokaknak egyenlő a kékes-szürke overallt viselő szakik létrával való fel-le mászkálásával. Korrekt európai szolgáltatás or die.

Hogy akkor miért SHIFT a szerencséseknek? Mert aki ezt időben felfogta, és megfelelő szakember gárdával rendelkezett, annak csak egy egyszerű idomulás, apróbb változás kellett.

BACK SPACE
A befektetési piac


Eladó és vevő között a különbség továbbra is 0,75 ? 1,00 %. a A projekt alapú értékesítés gyorsan égő csillaga végleg leáldozott. Lengyel és cseh barátaink ráadásul kevésbé mutatnak kaotikus belső viszonyokat, mint mi, és érthetetlen módon valóban úgy tűnik, erős hangsúlyt fektetnek a vészterhes időkben is arra, hogy gazdaságuk stabilnak, de legalábbis kiegyensúlyozottnak tűnjék. Ez pedig ugye nem árt a befektetőknek. Hungary? No thanks, maybe beginning of 2012. Ez a leggyakoribb válasz. Aki viszont ezen túljut, az felteszi a két alap-kérdést: mennyi a még hátralévő bérleti időtartam átlaga a házban, súlyozva a területek nagysága szerint, és az éppen érvényes szerződések hány %-al vannak túlárazva? Ilyenkor az eladók részéről nem árt egy rettentően meggyőző, már-már Danny Blue egyenértékű érvelési képesség?

Ezzel együtt a piacon folyik néhány Due Dilligence, mely sosem volt ennyire szó szerint veendő: megfelelő gondossággal való eljárás. 

Eladói oldalon a 7,25 ? 7,00 % igen kívánatos lenne, vevői oldalon pedig a 8 % a mantra alapszava. Előbbi adott esetben még 13,00 - 14,00 EUR/m2/hó alapján számolja a 7 %-ot, utóbbi pedig inkább maximum 12,00 EUR/m2/hó bérleti díjjal a 8 %-ot. Ugye érezzük a matematika szubjektivitásának diszkrét báját..?

kategóriára fókuszáló cégek, akik folytatták 2010-ben elkezdett felvásárlásaikat. Az idő és az élet pedig szemmel láthatóan támogatja elképzeléseiket, sőt, nem voltak restek portfoliójukat alapokba rendezni.
Szóval akkor lesz a legnagyobb back space, mikor az új bérleti szerződések reális (ma reális) számokkal kerülnek aláírásra, és a két oldal végre ugyanazokkal a számokkal vág neki feltölteni excel tábláit.

PRINT SCREEN
Összefoglaló


Azt kell látni úgy összességében, hogy a 2010-ben optimista felhangokkal, és mosolygó arccal cseverésző ingatlanszakma irodai osztagának arcizmai egy picit kesernyésebb, némileg erőltetettebb alapállásba álltak át. Mindenki hisz abban, hogy ennél lejjebb már csak a magma, és a mögöttünk hagyott alagúton át fentről beszűrődő fény kivezethet minket vissza a felszínre. Ezt azonban majd csak az fogja tudni megtenni, aki végre belátta, hogy EZ, ami most van, ez a számítások alapja, ez az origo, a kiindulási pont, az abszolút érték. Kevésbé drámai szavakkal: ma kell tudni megállnia annak, aki holnap is akarna. Holnap felállni már felesleges, mert már lesznek, akik addigra sétálgatnak. Akiknek a ?matek? ma nem stimmel, annak holnap is csak irreális kamatokkal, bérleti díjjal, üzemeltetési költséggel, vagy hozammal fog működni. Az irreálisra pedig ma nincs sem vevő, sem látogató, de még az odavezető buszra sem adtak el még jegyet.
 
Abban mindenki bátran hihet, hogy a buffering nem szakadozik meg, és nem ugrik mindig vissza 5%-ra. Az viszont elismerendő, hogy a sebesség picit lassult. Ezt mondjuk úgy is lehet értelmezni, sőt, kell is, hogy eztán tényleg csak az marad arccal az ég felé, aki alatt van stabil, úszóképes láb, vagy egy kényelmes, sokáig le nem eresztő matrac.

Addig pedig a buffering buffering 27% ?. 28% ??.. 28,5 %.......... 28,7%.....................29%

A cikk az Iroda Évkönyv 5. évfolyamának 4. oldalán található. Amennyiben szívesen olvasná évkönyvünk további cikkeit, tekintse meg az online változatot.

+++

Az iroda.hu-csoport internetes felületein megjelenő saját cikkek másolásához, utánközléséhez a kiadó engedélye szükséges. A kiadó kizárólag a lead átvételéhez járul hozzá, mely után a cikk linkjét kérjük elhelyezni!

 

Média forrás: Iroda Évkönyv
A weboldal 320px-es felbontás alá nincsen optimalizálva.

Kérjük tekintse meg nagyobb felbontású eszközről oldalunkat!

BUFFERING - 27% - irodapiac 2011

Bérlőket elhelyezni egy új fejlesztésű irodaépületben - egyenes út a közösségi örömszerzéshez a hazai ingatlanpiacon. Mindezt 2011-ben tenni: a belépő kód Nirvana országba, vagy, ahogy mások mondják, egyirányú könnyed utazás Valhallába, fiákerrel.

Csak sajnos a fiákerek száma is mintha megcsappant volna azon túl, hogy a kocsit vezetők Valhalla felé régen nem jártak, no meg a Nirvánáról is legfeljebb egy sikeres, de méltatlanul rövid életű zenekar emlékképe sejlik fel.

Tekintsük át 2011-et, mely leginkább ahhoz hasonlítható, mint amikor lassan kezd elállni az eső, és még lehet ugyan 1-2 rövidebb  zuhé, de már mindenki azt várja, hogy kitisztuljon az ég. Csak hát ezt este nehezebb látni, és érzésekre kell építeni?

Press DELETE to run SETUP
Fejlesztési telkek piaca


Fejleszteni jó. Kell hozzá szaktudás, megfelelően stabil idegrendszer, türelem, finanszírozás, meg telek. Ez utóbbi nélkül légvárakat építenénk, bár kétségtelen, van, aki ezt telken is meg tudja valósítani. Nézzük meg ez a rész-piac ma hol tart.

A fejlesztési telkek piaca igen érdekesen alakult 2011-ben, ha azt vesszük, hogy a vártnál talán kisebb mértékben indult meg a területek kiárusítása. A piacon megszokott, fejleszthető bruttó szintterületre vetített 40 ? 60 000 HUF vételár nyilván a múlté, ugyanakkor azok, akik még mindig tulajdonban vannak, csak ritka esetben válnak meg a projekttől, értsd: telektől. Napjainkban előbbi szám kissé rapszodikusan alakul, egész egyszerűen összehasonlítási adatok hiányában, valamint a már-már kalandosan sokrétű túlélési stratégiák okán. A finanszírozási piac fellendüléstől mentes stagnálása miatt kialakult, gyors és nem mindig őszinte exiteken felül leginkább olyan esetekben találkozunk értékesítéssel, amikor a telek még ?csak? egy telek, tehát nem rendelkezik építési engedéllyel, és a beszűkült fejlesztői piac okán a lokáció valószínűleg nem lesz az először fellendülésnek, vagy fejlődésnek induló területek között. Figyelembe véve, hogy csak Budapesten és környékén megközelítőleg bruttó 1 000 000 négyzetméternyi i
rodaterületet találunk realista és néha túl optimista tervrajzokon -  hol asztal felett, hol a fiókok mélyén - az ehhez képest bonyolított telek-értékesítések száma csekély.

Az idő telik, így a türelmes tőkével rendelkező tulajdonosokon és/vagy fejlesztőkön kívül a piac természetesen megtisztult. Viszont sok ?lebegő telek? van szerte a városban.  Azon területek, melyek a kissé túlfűtött korszakban érdekesnek bizonyultak, ám elhelyezkedésükben bátorságról árulkodtak, várhatóan nehezen találnak gazdára, még úgy is, hogy áruk erősen konvergál a kicsiny pozitív egész számok/négyzetméter felé.

Üdítő példák itt is vannak persze, történtek telekvásárlások nemzetközileg elismert fejlesztők által is, de ezen tranzakciók mennyisége bármelyik kezünkön megszámolható, ízlés szerint, még akár úgy is, hogy tradicionálisan szerencsétlen asztalos családból származunk.

A hosszú távú gondolkodás rövidtávra kalibrálása, újratervezés. Ez 2011 főbb jellemzője.

Control ? (H)alt ? delete
Finanszírozás


A finanszírozási piac az alcímben szereplő 3 szavacskával kitűnően tipizálható. Soha nem látott kontroll, mely ma már jó néhány pénzintézetnél, főleg a ?3 betűsöknél? átcsapott aktív gazda szerepbe. Ez nem feltétlenül baj, sőt, talán méltányolandó is, amennyiben a jó gazda gondossága nemcsak az adott eszköz fedezeti értékének az aktualizálására, hanem az ingatlan hasznosítására is kiterjed. A (H)alt szócska szabad értelmezésében a H lehetne akár hazánk jelzője is, mert a régióban nem mi vagyunk e terület 8 danos mesterei, ugyanakkor jelentheti a klasszikus szót is, melyet jó páran láthattak már német autópályákon, az előttük haladó rendőrautó hátsó szélvédőjén villogni. Olyankor pedig egy ideig nincs weiter fahren.

A fejlesztések finanszírozása továbbra is LTC alapon értelmezendő, LTV alapú konstrukció pedig olyan, mint a yeti. Mindenki hallott róla, de csak kevesen látták, akik pedig igen, nem biztos, hogy beszélni szeretnének róla.

A finanszírozás költségeinek alakulására a legmegfelelőbb szó talán a rapszodikus lehet, mert hiába van a megszokottnál talán alacsonyabb EUR Libor szint, mire az a felhasználóhoz jutna, elveszti ügyfélbarát mivoltát.

Használhatnánk akár a copy ? paste kifejezést is 2010-ről, de hát minden nap más, és a lehetőségek sugarai ott lapulnak az átlagos fejlesztő szívében. 
 
CAPS LOCK
Fejlesztői piac

 
A fejlesztések tekintetében az előrejelzések nem hazudtak, a sokak által várt fellendülés nem igazán indult meg, az előre prognosztizált 50 000 m2 körüli új átadás A kategóriás irodák tekintetében nem fog megvalósulni, összesen mintegy 42 000 m2 terület kerül ki a piacra a jó minőségű, ugyanakkor kedvező bérleti díjú lehetőségekre viszonylagosan kiéhezett minőségi bérlők éhes szemei elé.

A 2011-ben átadott A kategóriás irodaházak, illetve azok bérbe-adható területei:

Officium 14 500 m2
Köki ? Terminal 14 500 m2
Laurus 15 000 m2
Pasaréti Irodaház 5 185 m2
Mindösszesen: 41 685 m2


A fenti felsorolásból kiderül, hogy a 2010-es évben tapasztalt közel 150 000 négyzetméteres szinthez képest ez egy közel 70%-os visszaesés, miközben a bérlői igények nem csökkentek ilyen drasztikus mértékben. Ennek következtében a 2010-ben átélt, közel 25%-os üresedési-ráta csúcsot magunk mögött hagyva az olló szűkülése látszódik. Hogy ez pontosan hova fog vezetni? Aki tudja, adja át, de csak aki TÉNYLEG tudja?
A piaci felszívás 2010-ben átélte hosszú idő óta egyik legfontosabb, már-már eljegyzéssel felérő örömteli eseményét: említett évben 165 000 m2 területet fogadott magába a bérlői piac (értsd: ennyit béreltek), miközben 145 000 m2 került ?csak? átadásra. Ez jó ideje az első olyan év volt, mikor a felszívás meghaladta az átadásokat. Pozitív. Ugyanakkor a volumenek nem hazudnák, mint fent láttuk.
2011 év végére mi lesz az újonnan bérelt területek össztömege? Hát? nem tudni még, csodák voltak, vannak, lesznek.  Bizonyos hangok szerint jó, ha a 42 000 m2-t eléri, ugyanakkor vannak akik ezt negálják. A vőlegény még váratja a menyecskét.
2012 érdekessége, hogy még nem ma van, ugyanakkor ingatlanpiaci szemmel nem is holnap. A kettő között valahol. Az optimista forgatókönyvek 70 000 m2 új átadást vizionálnak, ezek közül azonban némelyik épület nem tart még ott, ahol tartania kellene, ha be akar kerülni az elit 2012-es  klubba.

PRESS ESC
A piac bérlői szemmel


Mára mindenki nagyjából újratárgyalta a lassan ködbe vesző, ám szinte mindenkinek aranyozott serlegekkel kibélelt évekből örökölt bérleti szerződését. Az ott szereplő számok erősen tükrözték azt a fajta hedonista, a win-win egyezségek édes-lilás füstje által átitatott mételyes ködbe vesző időszakot, mikor nem átallott a bérlő olyan magas bérleti díjakat fizetni, melyeket a gazdasági recesszió előtti Woodstock hangulat csak elbírt.

A matek mára máshogy kezdődik, a finanszírozás okozta feszült évek rányomták bélyegüket a tulajdonosok pénzügyeseire és részvényeseire, így a nyomottabb bérleti díjakra való hajlandóság átszökött 2010-ből 2011-re. Nyilván a kiváló minőségnek ára van, és hallani 14 EUR/m2 közeli, és feletti alap bérleti díjakról (most a super central CBD területeket ne érintsük), ugyanakkor nagy közösségi tömörülés ilyen számok környékén nincs.

Elmondható, hogy a 2010 évben tapasztalt mélységekről elmozdulni nem sikerült még, ugyanakkor a fejlesztések várható üteme, valamint a kedvezőnek tűnő bérleti adatok mutathatnak jó irányba is. A gond a feltételes mód. Így ugyanis senki sem bérel, ugyanakkor ez a fajta kifejezésmód izzadság-cseppeket szór a fejlesztők és tulajdonosok pozsgás homlokára, mert egy dolgot jelent: kiszámíthatatlanságot.

Az igazság ott van, hogy az átlagok változnak. Csökken a tranzakciónként bérelt területek mérete, a bérleti díjak kialkudásánál eleddig nemigen alkalmazott konstrukciók bukkannak fel, minek következtében szélsőségek keletkeznek.

A bérlők kiútkeresése letisztulttá vált, az elhúzódó recesszió  azonban 2011 második felére is tartogatott meglepetéseket. A szűkülő méretű piac egyik oldalon nyomhatná a bérleti díjakat felfelé, ugyanakkor a bérlők költségérzékenysége ? és itt tömeges érzékenységüket értem ? épp az ellenkező irányba hat. A 2011-es év utolsó szakaszának, és a 2012-es év első felének tanúságai sokáig meghatározzák majd a hazai bérlői oldalt.
Nem várható, hogy a hazai A kategória belecsúszna végleg a 10-11-es EUR/m2 kategóriába, ugyanakkor végleges és határozott elmozdulás felfelé még nem látszik kristály tisztán.

FORMAT C ? for the lucky ones SHIFT
Ingatlankezelés


Bevételt a ?van?-on lehet realizálni. Több-kevesebb sikerrel abszolválták ezt sokan, de kétségtelenül egy szolgáltatási színvonal emelkedés következett be. Mert szolgáltatni kell, bérlőt megtartani pedig még inkább. A másik vonal azoké, akik saját ingatlannal rendelkeznek, és az egyszerű megélhetés okán saját házaikat kezdték menedzselni. Mert eladni butaság, banknak örömmel átengedni általában szintén, úgyhogy amíg lehet, és van bérlő, ezt kellett tenni.

Több cég hozta házon belülre a Facility Managementet, igaz, ezt már 2010-ben megtették. Egyszerű az ok: a körülbelül 8-10% management fee így megspórolható, jobb esetben megtartható házon belül.

Az üzemeltetési költség audit 2011-re érett be, jelenti ez azt, hogy a bérlők ekkora realizálták, hogy a menü drága is meg nem is mindig finom. Nézzünk hát táplálóbb (több szolgáltatás), élvezetesebb (olcsóbb) lehetőségek felé. Sorjáztak is a szigorú tekintetű ?auditorok? a bérlők pénzügyeseinek irodája előtt, és kisebb műszaki csoportok jártak-keltek a különböző irodaházakban. Eredmény: tudatosabb és költséghatékonyabb üzemeltetés sok helyen. Mert sosem késő a dolgok mélyére nézni, ahogyan ezt annak idején Lajka kutya is megmondta, mikor látta, hogy a föld gyorsabban közeledik hozzá, mint ahogyan azt ő szerette volna.

Itt kell megemlíteni, hogy a modern homo erectus történetének papíron egyik legjelentősebb eredményeként aposztrofált zöld hullám hatásai most gyűrűztek be.  A szürke víz használata már nem csak régi fekete fehér realista filmekben bukkan fel, hanem irodaházakban is, és a megfelelően karbantartott rendszerek bizony csökkentik az adott ingatlan közös területeinek költségeit. És tényleg.

Hogy akkor miért format C? Mert az üzemeltetés 2011-re végleg elvesztette azt a báját, hogy ez sokaknak egyenlő a kékes-szürke overallt viselő szakik létrával való fel-le mászkálásával. Korrekt európai szolgáltatás or die.

Hogy akkor miért SHIFT a szerencséseknek? Mert aki ezt időben felfogta, és megfelelő szakember gárdával rendelkezett, annak csak egy egyszerű idomulás, apróbb változás kellett.

BACK SPACE
A befektetési piac


Eladó és vevő között a különbség továbbra is 0,75 ? 1,00 %. a A projekt alapú értékesítés gyorsan égő csillaga végleg leáldozott. Lengyel és cseh barátaink ráadásul kevésbé mutatnak kaotikus belső viszonyokat, mint mi, és érthetetlen módon valóban úgy tűnik, erős hangsúlyt fektetnek a vészterhes időkben is arra, hogy gazdaságuk stabilnak, de legalábbis kiegyensúlyozottnak tűnjék. Ez pedig ugye nem árt a befektetőknek. Hungary? No thanks, maybe beginning of 2012. Ez a leggyakoribb válasz. Aki viszont ezen túljut, az felteszi a két alap-kérdést: mennyi a még hátralévő bérleti időtartam átlaga a házban, súlyozva a területek nagysága szerint, és az éppen érvényes szerződések hány %-al vannak túlárazva? Ilyenkor az eladók részéről nem árt egy rettentően meggyőző, már-már Danny Blue egyenértékű érvelési képesség?

Ezzel együtt a piacon folyik néhány Due Dilligence, mely sosem volt ennyire szó szerint veendő: megfelelő gondossággal való eljárás. 

Eladói oldalon a 7,25 ? 7,00 % igen kívánatos lenne, vevői oldalon pedig a 8 % a mantra alapszava. Előbbi adott esetben még 13,00 - 14,00 EUR/m2/hó alapján számolja a 7 %-ot, utóbbi pedig inkább maximum 12,00 EUR/m2/hó bérleti díjjal a 8 %-ot. Ugye érezzük a matematika szubjektivitásának diszkrét báját..?

kategóriára fókuszáló cégek, akik folytatták 2010-ben elkezdett felvásárlásaikat. Az idő és az élet pedig szemmel láthatóan támogatja elképzeléseiket, sőt, nem voltak restek portfoliójukat alapokba rendezni.
Szóval akkor lesz a legnagyobb back space, mikor az új bérleti szerződések reális (ma reális) számokkal kerülnek aláírásra, és a két oldal végre ugyanazokkal a számokkal vág neki feltölteni excel tábláit.

PRINT SCREEN
Összefoglaló


Azt kell látni úgy összességében, hogy a 2010-ben optimista felhangokkal, és mosolygó arccal cseverésző ingatlanszakma irodai osztagának arcizmai egy picit kesernyésebb, némileg erőltetettebb alapállásba álltak át. Mindenki hisz abban, hogy ennél lejjebb már csak a magma, és a mögöttünk hagyott alagúton át fentről beszűrődő fény kivezethet minket vissza a felszínre. Ezt azonban majd csak az fogja tudni megtenni, aki végre belátta, hogy EZ, ami most van, ez a számítások alapja, ez az origo, a kiindulási pont, az abszolút érték. Kevésbé drámai szavakkal: ma kell tudni megállnia annak, aki holnap is akarna. Holnap felállni már felesleges, mert már lesznek, akik addigra sétálgatnak. Akiknek a ?matek? ma nem stimmel, annak holnap is csak irreális kamatokkal, bérleti díjjal, üzemeltetési költséggel, vagy hozammal fog működni. Az irreálisra pedig ma nincs sem vevő, sem látogató, de még az odavezető buszra sem adtak el még jegyet.
 
Abban mindenki bátran hihet, hogy a buffering nem szakadozik meg, és nem ugrik mindig vissza 5%-ra. Az viszont elismerendő, hogy a sebesség picit lassult. Ezt mondjuk úgy is lehet értelmezni, sőt, kell is, hogy eztán tényleg csak az marad arccal az ég felé, aki alatt van stabil, úszóképes láb, vagy egy kényelmes, sokáig le nem eresztő matrac.

Addig pedig a buffering buffering 27% ?. 28% ??.. 28,5 %.......... 28,7%.....................29%

A cikk az Iroda Évkönyv 5. évfolyamának 4. oldalán található. Amennyiben szívesen olvasná évkönyvünk további cikkeit, tekintse meg az online változatot.

+++

Az iroda.hu-csoport internetes felületein megjelenő saját cikkek másolásához, utánközléséhez a kiadó engedélye szükséges. A kiadó kizárólag a lead átvételéhez járul hozzá, mely után a cikk linkjét kérjük elhelyezni!

 

Média forrás: Iroda Évkönyv

Tetszett a cikk? Itt megoszthatja!

Hozzászólások: 0 db

A hosszászólások moderálás után jelennek meg, melynek célja a trágár stílusú, más felhasználókat vallási, etnikai, világnézeti, vagy egyéb szempontból sértő, valamint politikai témájú hozzászólások kiszűrése.

Még nem érkezett hozzászólás. Legyen Ön az első!

Szóljon hozzá a cikkhez! (kattintásra kinyílik)
iroda.hu V. Díjátadó Gála Irodablog.hu - Munka. Stílus. Design. theBAR by iroda.hu Ingatlan évkönyv 2014-2015

PARTNEREINK

MBSZ IMEDIA - Médiafigyelő Médiafigyelés MTI Brand Trend HuGBC