X

Hírfigyelő feliratkozás

Érdekli az ingatlanpiac? Iratkozzon fel napi hírfigyelőnkre, hogy első kézből értesülhessen a legfontosabb hírekről, eseményekről.

Aki lemarad, az kimarad!

Napi hírfigyelő feliratkozás

Érdekli az ingatlanpiac? Iratkozzon fel naponta megjelenő hírlevelünkre, hogy első kézből értesüljön a piac híreiről, eseményeiről. Kérjük töltsön ki minden mezőt a sikeres feliratkozáshoz.

 

Ön szerint másnak is érdekes lehet ez a cikk?

Töltse ki az űrlapot, és küldje el e-mailben!

Véleményed szerint másnak is érdekes lehet a rendezvény?

Töltsd ki az itt található űrlapot, hogy elküldhesd emailben!

Regisztráció az Arcképcsarnokba

Szerepelni szeretne az ingatlanpiaci Arcképcsarnokban? Küldje el regisztrációs kérelmét az alábbi adatlap kitöltésével. A *-gal jelölt mezők kitöltése kötelező!

Adatmódosítás

Szeretné az itt található adatokat módosítani? Kérjük írjon üzenetet munkatársunknak, aki elvégzi a kért módosításokat.

Kapcsolatfelvétel

Vegye fel a kapcsolatot vele:

Ennek elfogadása azt jelenti, hogy hozzájárulásodat adod ahhoz, hogy naponta hírlevelet küldjünk neked a legfontosabb ingatlanpiaci hírekről, e célból hozzájárulsz az ehhez szükséges személyes adataid kezeléséhez. Adatait a hozzájárulásod alapján a hírlevelek küldése céljából kezeljük. Az adatkezelés jogalapja a hozzájárulásod megadása. Az adataid törlési határideje: a leiratkozásoddal egyidőben.


Az adatkezelő és elérhetőségei:
ingatlan.com Zrt.
1016 Budapest, Mészáros utca 58. A. ép.,
Adatvédelmi tisztviselő elérhetősége:
Nádai Gábor
+36 1 237 2060 (munkanapokon 10.00-17.00),
segitunk@ingatlan.com


Az EU Általános Adatvédelmi Rendelete alapján hozzáférést kérhetsz személyes adataidhoz, kérheted azok helyesbítését, törlését, vagy az adatkezelés korlátozását, illetve automatizált adatkezelés esetén kérheted hogy az általad rendelkezésre bocsátott adatokat az ingatlan.com Zrt. tagolt, széles körben használt, géppel olvasható formátumban számodra átadja. A személyes adatkezelésre vonatkozó hozzájárulásodat bármikor visszavonhatod; ez nem érinti a visszavont hozzájárulás előtt végzett adatkezelés jogszerűségét. Az adatokhoz bizonyos esetben további cégek is hozzáférhetnek, erről pontos tájékoztatást Adatvédelmi Szabályzatunkban találsz. Vizsgálatot kezdeményezhetsz a Nemzeti Adatvédelmi és Információszabadság Hatóságnál arra hivatkozással, hogy személyes adatok kezelésével kapcsolatban jogsérelem következett be, vagy annak közvetlen veszélye fennáll.
A NAIH elérhetősége: www.naih.hu.

A budapesti barnaövezetek metamorfózisa

2013. Március 25. évkönyv
A rendszerváltást követően a budapesti ipari zónák egyes kedvező övezetei radikális átalakuláson mentek keresztül. Vadonatúj irodaházak, lakóházak és bevásárlóközpontok épültek. A barnaövezetek mostoha gyermekei azonban még mindig jobb sorsukra várnak. Legutóbbi Raktár Évkönyvünkben leltárt készítettünk a főváros legfontosabb barnaövezeteiről.

Budapest barnaövezetei

A klasszikus barnamezős térség a tradicionális ipari területeket jelenti közlekedési, lakótelepi zárványokkal. Ez Budapest területének 13 %-a, amelynek túlnyomó részén már nem zajlik ipari tevékenység. Másrészt ide soroljuk a rozsdaövezetet is, amely a barnamezős térségek olyan területei, ahol az ipari tevékenység visszaesett vagy teljesen megszűnt. Budapesten már a XIX. század közepén körvonalazódtak azok az iparnegyedek, amelyek egészen 1990-ig befogadták az ipartelepek zömét. A fővárosi ipari-közlekedési zóna a zárt pesti lakóövezet határán, vagyis az ún. Városárok vonala (Haller utca-Orczy út-Fiumei út-Thököly út-Dózsa György út-Dráva utca) és Kis-Budapest közigazgatási határa között alakult ki. A kiflire emlékeztető formáció nyúlik át Budára, vagyis északon a Hajógyári-sziget és Külső-Óbuda területére, ill. délen Kelenföld Duna-parti városrészére. A belső lakóövezet, a barnazóna és a külső területek lakóövezeteinek gyűrűs rendszere csak a pesti oldalon alakult ki, Budán csupán zárványokban jellemző a barnaövezet. Emellett néhány külső kerületben is megtelepült az ipar, így például Budafokon, Csepelen vagy Újpesten. A szocializmus évtizedei érintetlenül hagyták a fővárosi ipari területeket.

Funkcióváltás

A rendszerváltás után a gazdaságtalan állami vállalatokat felszámolták. Erőteljes dezindusztrializáció indult el Budapesten: az iroda- és kisebb részben lakófunkció által kiszorított ipari tevékenység az M0-ás környékére települt ki,  jelentős logisztikai központokkal és főleg raktározási funkcióval. E tekintetben az agglomeráció szerepe is felértékelődött, itt említhetjük meg például a szentendrei ipari park benépesülését, avagy a BITEP-et, azaz a Budaörsi Ipari és Technológiai Parkot. A belvároshoz közelebb lévő csomópontokon  – a metró- és villamos-vonalak közelében – az eredeti épületek túlnyomó részét lebontották, és új irodaházat, bevásárlóközpontot (Duna Plaza, WestEnd City Center, MOM Park stb.), tudományos és technológiai parkot (Infopark, Graphisoft Park) létesítettek. A kedvezőtlenebb fekvésű barnamezőkön az addigi termelő tevékenységet egyszerűen felváltotta a kereskedelmi, raktározási, logisztikai funkció. Azonban még mindig hatalmas területek és épületegyüttesek állnak parlagon, funkció nélkül. A sikeres barnamezős újrahasznosítást alapvető problémák hátráltatják: a radikálisan gyors dezindusztrializáció; a környezetszennyezettség, a rendezetlen tulajdonviszonyok, a privatizáció során az összefüggő iparterületek felaprózódása és a kiürült iparterületek közé szorult, rossz állapotú lakótelepek.

Északi szektor: a Váci út sikere

A budapesti ipari övezeteket északi, keleti és déli szektorra oszthatjuk. Az északi szektorba tartoznak a III., IV., XIII., XV., XVI. kerület barnamezős területei. A fővárosból kivezető közlekedési tengelyekre (Váci út, Szentendrei út) felfűzve hosszan nyúlnak el az ipari területek a mai közigazgatási határok felé. Mivel megközelítési lehetőségeik és városszerkezeti pozícióik kedvezőek, ezért gyors ütemben megindult a terület funkcióváltása, amelynek során az ipari tevékenység visszaszorult, és a kereskedelmi-szolgáltató szektor, valamint a lakófunkció dominanciája érvényesül. „Az egyik legjelentősebb rozsdaövezet volt a Váci út térsége, ahol szinte egyetlen gyárépület sem maradt – illetve a régi ipari ingatlan-állomány kis része műemlék-épületként él tovább más funkcióval –, és a funkcióváltásnak köszönhetően kialakult a már ismert irodafolyosó. A totális átalakulásra azért is volt szükség, mert a régi ingatlanállomány már nem felelt meg a modern városfejlesztés követelményeinek és igényeinek, ráadásul ezt az övezetet lakónegyedek veszik körbe, így érthetően további ipari termelésre alkalmatlanná váltak” – mondja szakértőnk, Kiss Ernő, az Eston International társigazgatója, az Ipari és Befektetési Ingatlanok Divízió vezetője.

A mostoha keleti szektor

A keleti szektor centrális területe a Kőbányát felszabdaló vasúti fővonalak mentén jött létre – a X., XVI. és a XVIII. kerületek barnazónáit foglalja magukban. Az ipari-szállítási-raktározási funkciók egészen a zárt beépítésű lakóövezetig nyomultak előre, itt említhetjük meg például a Ganz VIII. kerületi üzemét is. Más részeken viszont a belső lakóterületek és az ipari övezetek közé más funkciójú intézmények települtek, ide sorolhatjuk a Kerepesi temetőt, a Népligetet vagy a pályaudvarokat. A telkek nagy része még a rendszerváltás előtt alakult nagyvállalatok – gyógyszergyárak, nyomdák, sörgyárak – kezében összpontosul. Elég, ha csak a Dreher sörgyár legendás múltjára és sikeres jelenére gondolunk, de például a Balkán utcában az OTP új fejlesztésének köszönhetően a lakófunkció is megtelepült. Ellentétben a Váci út vonzáskörzetével, a funkcióváltás sokkal lassabban megy végbe a kedvezőtlenebb közlekedési és városszerkezeti helyzet miatt. De azért megfigyelhető némi változás, hiszen például az M2 metróvégállomás környékén új funkciók jelentek meg. A keleti szektorban a megújulás egyik feltétele az alig vagy rosszul hasznosított vasúti területek rendezése.

A szétaprózott déli szektor

A déli szektor a IX., XVIII., XX., XXI., a budai oldalon pedig a XI. és XXII. kerület ipari-közlekedési övezeteit foglalja magában. A Duna és a ráckevei Duna-ág határolja el a szektor három fő egységét: Külső-Ferencvárost, Csepelt és Kelenföldet. Az átalakulás ebben a szektorban a leglassabb: sok helyen még jelenleg is az ipari tevékenység dominál, de jelentős a szállítási-raktározási profillal rendelkező vállalatok részaránya is. Közlekedési helyzete viszont kedvezőbb, mint a keleti szektoré, az újonnan kiépített vagy felértékelődött útvonalak mentén, környékén gyorsabb a gazdasági átalakulás, a Rákóczi híd is integráló erőként hathat. Nagy problémája a térségnek a környezeti kármentesítés. Itt három markáns városrészt emelhetünk ki: Soroksári út, Csepel és Lágymányos.

Egy potenciális lehetőség: Soroksári út

A Soroksári út méretét és épületállományát tekintve méltó párja lehetne a Váci útnak, hiszen mindkét utca korábban ipari övezetként funkcionált, és a városszerkezeti térképre pillantva hasonló karakterrel rendelkeznek. „Azonban a Soroksári út lokációját és megközelíthetőségét tekintve rosszabb pozícióban van, mint a Váci út. Így például nincs metrója. Bár a HÉV bizonyos mértékig pótolhatná ezt a hiányt, azonban mivel a felszínen közlekedik, inkább elzárja a Duna és a Soroksári út közötti szakaszt, ahol pedig nagyszerű lehetőségek lennének új funkcióval megáldott épületek kialakítására. Vagyis a Soroksári út féloldalasnak tekinthető, csak a bal oldalon lehetséges nagyobb fejlesztések kialakítása. Mindenesetre nagy mennyiségű rehabilitálandó tömbök halmozódtak fel itt, amelyeknek – ha megtalálják a megfelelő funkciót – nagy jövőt jósolunk” – értékeli a területet szakmai szemmel Kiss Ernő. Az egyes villamos tervezett meghosszabbítása is javítaná a tömegközlekedést, és Dél-Budával aktívan összekapcsolná a Soroksári út vonzáskörzetét. A Rákóczi és Gubacsi hidak környékén lévő területek is még sorsukra és tőkeerős fejlesztőkre várakoznak.

A legendás Csepel

A közel 200 hektárnyi kiterjedésű Csepel Művek Budapest legnagyobb barnaövezetei közé tartozik. Csepel speciális földrajzi elhelyezkedésének és egy konszenzuson alapuló átfogó stratégia hiányának köszönhetően a mai napig megőrizte viszonylag zárt és kompakt egységét. „A szétaprózódott tulajdonviszonyok sem segítik elő, hogy a gyárnegyed hasznosítási lehetőségeit újraértelmezzék. Ezért az ipari épületek nagy részben megtartották eredeti funkciójukat, néhány új épület is épült, de többnyire az eredeti állományt csinosítgatják, több-kevesebb sikerrel karban tartják. Mindenesetre megállt az idő, még ha a közelben át is adták a Csepeli Szennyvíztisztítót” – magyarázza Kiss Ernő. Mivel az eredeti funkciókat megőrizték, ezért elsősorban gyártási, illetve másodsorban logisztikai tevékenységre, raktározási funkcióra alkalmas a terület. Azonban közlekedési és megközelíthetőségi szempontból az M0-ás környékén kialakuló logisztikai övezetek óriási előnnyel indulnak, de a city logisztika területén is jobb desztinációkat lehet találni.

Dél-Buda

Dél-Budán nem alakultak ki a pesti oldalhoz hasonló óriási ipari övezetek, itt a termelő funkciók kisebb területekre koncentrálódtak a múltban, így könnyebb is reorganizálni bizonyos területeket. A Váci úthoz hasonlóan Lágymányoson a kedvező városszerkezeti és közlekedési szempontoknak köszönhetően gyorsan megindult a gazdasági szerkezetváltás, az ipar helyét a szolgáltató szektor foglalta el, irodaházak (Infopark) és egyetemi tömbök épültek. A megújulás azután déli irányba haladt tovább, ennek köszönhetően teret hódít az irodafunkció, gondoljunk csak a Külső Budafoki úton megépült irodaházakra. Emellett lakófunkció váltja az ipari tevékenységet, vagy esetleg a régi épületek kereskedelmi szerepkörben élednek újjá, mint a Hengermalom utcában 2006-ban megnyitott Újbuda Center esetében is.

A city logisztika nyomában

A Hungária körgyűrűn sok helyen ledózerolták a régi gyárakat, új irodaházak épültek, ráadásul a Váci út telítődése után az irodafejlesztők a válság elmúlásával új lokációkat helyeznek majd előtérbe, és a körgyűrű is a lehetséges célterületek között szerepel. A körgyűrű vonzáskörzetében a jó megközelíthetősége miatt megjelent a city logisztika. „Az Illatos-Táblás-Gubacsi utcák régiójában új raktárak, üzemek épültek, amelyek főként belső ellátó központokként működnek, vagy éppen könnyűipari funkciót látnak el. A city logisztika megtelepülése a III. kerületben is tetten érhető, így a Bécsi út-Vörösvári út-Szentendrei út-Törökkői utca vonzáskörzetében is erős a raktárjelenlét, markáns könnyűipari tevékenység figyelhető meg. Azonban főleg az elhelyezkedése miatt itt meglehetősen lokális a piac, azaz a jelen lévő cégeknek Budapest egyéb hasonló ipari régiói nem nagyon tudtak telephely-alternatívát kínálni. Az új Megyeri híd átadásával viszont észrevehető tendencia lett, hogy az észak-budai zóna ipari ingatlan felhasználóinak egy része Észak-Pest felé mozdult el” – kalauzol minket tovább a budapesti barnaövezetekben az Eston szakértője.

Unikális épületek: a loftok

Magyarországon néhány műemlék(-jellegű) ipari épületben – követve a világtrendeket – loftlakásokat és -irodákat alakítottak ki. Óbudán a Goldberger gyár ipari műemlékké nyilvánított területén a Sun Palace lakóparkban 10-15 loftlakás is helyet kapott. Itt a régi textilgyárat lebontották, azonban a homlokzatot megtartották. A Jazz Loft Óbudán a Vörösvári úton kínál néhány loftlakást az 1870-es években épült malom épületében. A Népfürdő utcánál 2007-ben átadott RiverLoft pedig annyiban különbözik a többi fejlesztéstől, hogy a 27 loftlakás mellett irodákat is kialakítottak. A Mill Lofts fejlesztés helyszíne pedig a legendás Gizella malom. Az átalakítás során a díszletszerűen meghagyott külső falak mögött egy új épület formálódott. A régi malomban összesen 104 loftlakást alakítottak ki mindössze 200 méterre a Dunától. A Borjúvásárcsarnok a WING fejlesztésének eredményeként újult meg, mint egyedülálló loft-irodakomplexum, miközben mellé illesztettek egy vadonatúj irodaházat is.

 

A cikk a Raktár Évkönyv 5. évfolyamának 21. oldalán található. Amennyiben szívesen olvasná évkönyvünk további cikkeit, tekintse meg az online változatot.

+ + +

Az iroda.hu-csoport internetes felületein megjelenő saját cikkek a kiadó szellemi tulajdonát képezik. Másolásukhoz, utánközlésükhez a kiadó engedélye szükséges. A kiadó saját tartalmak esetében, csak és kizárólag a lead átvételéhez járul hozzá, mely után a cikk linkjét kérjük elhelyezni!

 

Média forrás: Raktár Évkönyv 5.
A weboldal 320px-es felbontás alá nincsen optimalizálva.

Kérjük tekintse meg nagyobb felbontású eszközről oldalunkat!

A budapesti barnaövezetek metamorfózisa

A rendszerváltást követően a budapesti ipari zónák egyes kedvező övezetei radikális átalakuláson mentek keresztül. Vadonatúj irodaházak, lakóházak és bevásárlóközpontok épültek. A barnaövezetek mostoha gyermekei azonban még mindig jobb sorsukra várnak. Legutóbbi Raktár Évkönyvünkben leltárt készítettünk a főváros legfontosabb barnaövezeteiről.

Budapest barnaövezetei

A klasszikus barnamezős térség a tradicionális ipari területeket jelenti közlekedési, lakótelepi zárványokkal. Ez Budapest területének 13 %-a, amelynek túlnyomó részén már nem zajlik ipari tevékenység. Másrészt ide soroljuk a rozsdaövezetet is, amely a barnamezős térségek olyan területei, ahol az ipari tevékenység visszaesett vagy teljesen megszűnt. Budapesten már a XIX. század közepén körvonalazódtak azok az iparnegyedek, amelyek egészen 1990-ig befogadták az ipartelepek zömét. A fővárosi ipari-közlekedési zóna a zárt pesti lakóövezet határán, vagyis az ún. Városárok vonala (Haller utca-Orczy út-Fiumei út-Thököly út-Dózsa György út-Dráva utca) és Kis-Budapest közigazgatási határa között alakult ki. A kiflire emlékeztető formáció nyúlik át Budára, vagyis északon a Hajógyári-sziget és Külső-Óbuda területére, ill. délen Kelenföld Duna-parti városrészére. A belső lakóövezet, a barnazóna és a külső területek lakóövezeteinek gyűrűs rendszere csak a pesti oldalon alakult ki, Budán csupán zárványokban jellemző a barnaövezet. Emellett néhány külső kerületben is megtelepült az ipar, így például Budafokon, Csepelen vagy Újpesten. A szocializmus évtizedei érintetlenül hagyták a fővárosi ipari területeket.

Funkcióváltás

A rendszerváltás után a gazdaságtalan állami vállalatokat felszámolták. Erőteljes dezindusztrializáció indult el Budapesten: az iroda- és kisebb részben lakófunkció által kiszorított ipari tevékenység az M0-ás környékére települt ki,  jelentős logisztikai központokkal és főleg raktározási funkcióval. E tekintetben az agglomeráció szerepe is felértékelődött, itt említhetjük meg például a szentendrei ipari park benépesülését, avagy a BITEP-et, azaz a Budaörsi Ipari és Technológiai Parkot. A belvároshoz közelebb lévő csomópontokon  – a metró- és villamos-vonalak közelében – az eredeti épületek túlnyomó részét lebontották, és új irodaházat, bevásárlóközpontot (Duna Plaza, WestEnd City Center, MOM Park stb.), tudományos és technológiai parkot (Infopark, Graphisoft Park) létesítettek. A kedvezőtlenebb fekvésű barnamezőkön az addigi termelő tevékenységet egyszerűen felváltotta a kereskedelmi, raktározási, logisztikai funkció. Azonban még mindig hatalmas területek és épületegyüttesek állnak parlagon, funkció nélkül. A sikeres barnamezős újrahasznosítást alapvető problémák hátráltatják: a radikálisan gyors dezindusztrializáció; a környezetszennyezettség, a rendezetlen tulajdonviszonyok, a privatizáció során az összefüggő iparterületek felaprózódása és a kiürült iparterületek közé szorult, rossz állapotú lakótelepek.

Északi szektor: a Váci út sikere

A budapesti ipari övezeteket északi, keleti és déli szektorra oszthatjuk. Az északi szektorba tartoznak a III., IV., XIII., XV., XVI. kerület barnamezős területei. A fővárosból kivezető közlekedési tengelyekre (Váci út, Szentendrei út) felfűzve hosszan nyúlnak el az ipari területek a mai közigazgatási határok felé. Mivel megközelítési lehetőségeik és városszerkezeti pozícióik kedvezőek, ezért gyors ütemben megindult a terület funkcióváltása, amelynek során az ipari tevékenység visszaszorult, és a kereskedelmi-szolgáltató szektor, valamint a lakófunkció dominanciája érvényesül. „Az egyik legjelentősebb rozsdaövezet volt a Váci út térsége, ahol szinte egyetlen gyárépület sem maradt – illetve a régi ipari ingatlan-állomány kis része műemlék-épületként él tovább más funkcióval –, és a funkcióváltásnak köszönhetően kialakult a már ismert irodafolyosó. A totális átalakulásra azért is volt szükség, mert a régi ingatlanállomány már nem felelt meg a modern városfejlesztés követelményeinek és igényeinek, ráadásul ezt az övezetet lakónegyedek veszik körbe, így érthetően további ipari termelésre alkalmatlanná váltak” – mondja szakértőnk, Kiss Ernő, az Eston International társigazgatója, az Ipari és Befektetési Ingatlanok Divízió vezetője.

A mostoha keleti szektor

A keleti szektor centrális területe a Kőbányát felszabdaló vasúti fővonalak mentén jött létre – a X., XVI. és a XVIII. kerületek barnazónáit foglalja magukban. Az ipari-szállítási-raktározási funkciók egészen a zárt beépítésű lakóövezetig nyomultak előre, itt említhetjük meg például a Ganz VIII. kerületi üzemét is. Más részeken viszont a belső lakóterületek és az ipari övezetek közé más funkciójú intézmények települtek, ide sorolhatjuk a Kerepesi temetőt, a Népligetet vagy a pályaudvarokat. A telkek nagy része még a rendszerváltás előtt alakult nagyvállalatok – gyógyszergyárak, nyomdák, sörgyárak – kezében összpontosul. Elég, ha csak a Dreher sörgyár legendás múltjára és sikeres jelenére gondolunk, de például a Balkán utcában az OTP új fejlesztésének köszönhetően a lakófunkció is megtelepült. Ellentétben a Váci út vonzáskörzetével, a funkcióváltás sokkal lassabban megy végbe a kedvezőtlenebb közlekedési és városszerkezeti helyzet miatt. De azért megfigyelhető némi változás, hiszen például az M2 metróvégállomás környékén új funkciók jelentek meg. A keleti szektorban a megújulás egyik feltétele az alig vagy rosszul hasznosított vasúti területek rendezése.

A szétaprózott déli szektor

A déli szektor a IX., XVIII., XX., XXI., a budai oldalon pedig a XI. és XXII. kerület ipari-közlekedési övezeteit foglalja magában. A Duna és a ráckevei Duna-ág határolja el a szektor három fő egységét: Külső-Ferencvárost, Csepelt és Kelenföldet. Az átalakulás ebben a szektorban a leglassabb: sok helyen még jelenleg is az ipari tevékenység dominál, de jelentős a szállítási-raktározási profillal rendelkező vállalatok részaránya is. Közlekedési helyzete viszont kedvezőbb, mint a keleti szektoré, az újonnan kiépített vagy felértékelődött útvonalak mentén, környékén gyorsabb a gazdasági átalakulás, a Rákóczi híd is integráló erőként hathat. Nagy problémája a térségnek a környezeti kármentesítés. Itt három markáns városrészt emelhetünk ki: Soroksári út, Csepel és Lágymányos.

Egy potenciális lehetőség: Soroksári út

A Soroksári út méretét és épületállományát tekintve méltó párja lehetne a Váci útnak, hiszen mindkét utca korábban ipari övezetként funkcionált, és a városszerkezeti térképre pillantva hasonló karakterrel rendelkeznek. „Azonban a Soroksári út lokációját és megközelíthetőségét tekintve rosszabb pozícióban van, mint a Váci út. Így például nincs metrója. Bár a HÉV bizonyos mértékig pótolhatná ezt a hiányt, azonban mivel a felszínen közlekedik, inkább elzárja a Duna és a Soroksári út közötti szakaszt, ahol pedig nagyszerű lehetőségek lennének új funkcióval megáldott épületek kialakítására. Vagyis a Soroksári út féloldalasnak tekinthető, csak a bal oldalon lehetséges nagyobb fejlesztések kialakítása. Mindenesetre nagy mennyiségű rehabilitálandó tömbök halmozódtak fel itt, amelyeknek – ha megtalálják a megfelelő funkciót – nagy jövőt jósolunk” – értékeli a területet szakmai szemmel Kiss Ernő. Az egyes villamos tervezett meghosszabbítása is javítaná a tömegközlekedést, és Dél-Budával aktívan összekapcsolná a Soroksári út vonzáskörzetét. A Rákóczi és Gubacsi hidak környékén lévő területek is még sorsukra és tőkeerős fejlesztőkre várakoznak.

A legendás Csepel

A közel 200 hektárnyi kiterjedésű Csepel Művek Budapest legnagyobb barnaövezetei közé tartozik. Csepel speciális földrajzi elhelyezkedésének és egy konszenzuson alapuló átfogó stratégia hiányának köszönhetően a mai napig megőrizte viszonylag zárt és kompakt egységét. „A szétaprózódott tulajdonviszonyok sem segítik elő, hogy a gyárnegyed hasznosítási lehetőségeit újraértelmezzék. Ezért az ipari épületek nagy részben megtartották eredeti funkciójukat, néhány új épület is épült, de többnyire az eredeti állományt csinosítgatják, több-kevesebb sikerrel karban tartják. Mindenesetre megállt az idő, még ha a közelben át is adták a Csepeli Szennyvíztisztítót” – magyarázza Kiss Ernő. Mivel az eredeti funkciókat megőrizték, ezért elsősorban gyártási, illetve másodsorban logisztikai tevékenységre, raktározási funkcióra alkalmas a terület. Azonban közlekedési és megközelíthetőségi szempontból az M0-ás környékén kialakuló logisztikai övezetek óriási előnnyel indulnak, de a city logisztika területén is jobb desztinációkat lehet találni.

Dél-Buda

Dél-Budán nem alakultak ki a pesti oldalhoz hasonló óriási ipari övezetek, itt a termelő funkciók kisebb területekre koncentrálódtak a múltban, így könnyebb is reorganizálni bizonyos területeket. A Váci úthoz hasonlóan Lágymányoson a kedvező városszerkezeti és közlekedési szempontoknak köszönhetően gyorsan megindult a gazdasági szerkezetváltás, az ipar helyét a szolgáltató szektor foglalta el, irodaházak (Infopark) és egyetemi tömbök épültek. A megújulás azután déli irányba haladt tovább, ennek köszönhetően teret hódít az irodafunkció, gondoljunk csak a Külső Budafoki úton megépült irodaházakra. Emellett lakófunkció váltja az ipari tevékenységet, vagy esetleg a régi épületek kereskedelmi szerepkörben élednek újjá, mint a Hengermalom utcában 2006-ban megnyitott Újbuda Center esetében is.

A city logisztika nyomában

A Hungária körgyűrűn sok helyen ledózerolták a régi gyárakat, új irodaházak épültek, ráadásul a Váci út telítődése után az irodafejlesztők a válság elmúlásával új lokációkat helyeznek majd előtérbe, és a körgyűrű is a lehetséges célterületek között szerepel. A körgyűrű vonzáskörzetében a jó megközelíthetősége miatt megjelent a city logisztika. „Az Illatos-Táblás-Gubacsi utcák régiójában új raktárak, üzemek épültek, amelyek főként belső ellátó központokként működnek, vagy éppen könnyűipari funkciót látnak el. A city logisztika megtelepülése a III. kerületben is tetten érhető, így a Bécsi út-Vörösvári út-Szentendrei út-Törökkői utca vonzáskörzetében is erős a raktárjelenlét, markáns könnyűipari tevékenység figyelhető meg. Azonban főleg az elhelyezkedése miatt itt meglehetősen lokális a piac, azaz a jelen lévő cégeknek Budapest egyéb hasonló ipari régiói nem nagyon tudtak telephely-alternatívát kínálni. Az új Megyeri híd átadásával viszont észrevehető tendencia lett, hogy az észak-budai zóna ipari ingatlan felhasználóinak egy része Észak-Pest felé mozdult el” – kalauzol minket tovább a budapesti barnaövezetekben az Eston szakértője.

Unikális épületek: a loftok

Magyarországon néhány műemlék(-jellegű) ipari épületben – követve a világtrendeket – loftlakásokat és -irodákat alakítottak ki. Óbudán a Goldberger gyár ipari műemlékké nyilvánított területén a Sun Palace lakóparkban 10-15 loftlakás is helyet kapott. Itt a régi textilgyárat lebontották, azonban a homlokzatot megtartották. A Jazz Loft Óbudán a Vörösvári úton kínál néhány loftlakást az 1870-es években épült malom épületében. A Népfürdő utcánál 2007-ben átadott RiverLoft pedig annyiban különbözik a többi fejlesztéstől, hogy a 27 loftlakás mellett irodákat is kialakítottak. A Mill Lofts fejlesztés helyszíne pedig a legendás Gizella malom. Az átalakítás során a díszletszerűen meghagyott külső falak mögött egy új épület formálódott. A régi malomban összesen 104 loftlakást alakítottak ki mindössze 200 méterre a Dunától. A Borjúvásárcsarnok a WING fejlesztésének eredményeként újult meg, mint egyedülálló loft-irodakomplexum, miközben mellé illesztettek egy vadonatúj irodaházat is.

 

A cikk a Raktár Évkönyv 5. évfolyamának 21. oldalán található. Amennyiben szívesen olvasná évkönyvünk további cikkeit, tekintse meg az online változatot.

+ + +

Az iroda.hu-csoport internetes felületein megjelenő saját cikkek a kiadó szellemi tulajdonát képezik. Másolásukhoz, utánközlésükhez a kiadó engedélye szükséges. A kiadó saját tartalmak esetében, csak és kizárólag a lead átvételéhez járul hozzá, mely után a cikk linkjét kérjük elhelyezni!

 

Média forrás: Raktár Évkönyv 5.

Tetszett a cikk? Itt megoszthatja!

iroda.hu V. Díjátadó Gála Irodablog.hu - Munka. Stílus. Design. theBAR by iroda.hu Ingatlan évkönyv 2014-2015

PARTNEREINK

MBSZ IMEDIA - Médiafigyelő Médiafigyelés MTI Brand Trend HuGBC